物業(yè)管理方案
某項(xiàng)目物業(yè)管理方案 一、 概述 某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。 二、目標(biāo) 貫徹開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹(shù)立某物管公司品牌， 三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。 反饋 運(yùn)行機(jī)制 組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖 四、 人事 人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計(jì)16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。 序號(hào) 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等。 2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。 3 辦事員 3 文書(shū)、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。 財(cái)會(huì)要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 門(mén)衛(wèi)、巡更、停車(chē)管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。 員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門(mén)的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。 五、 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè) a) 經(jīng)營(yíng)收入： 19.14萬(wàn)元（年度，以下省略） l 物業(yè)管理費(fèi)：11.34萬(wàn)元 應(yīng)收 12.6萬(wàn)元 30000*12*0.35=126000（元） 預(yù)計(jì)收入 11.34萬(wàn)元（收繳率90%） l 維修服務(wù)費(fèi)：0.5萬(wàn)元 l 特約服務(wù)： 5.8萬(wàn)元 l 其他收入： 1.5萬(wàn)元 b) 支出：20.25萬(wàn)元 l 人員工資福利：14萬(wàn)元 l 辦公費(fèi)用：2.5萬(wàn)元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等） l 維修保養(yǎng)費(fèi)用：1.5萬(wàn)元 l 稅金：1.05萬(wàn)元 l 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1.2萬(wàn)元 c) 潤(rùn)虧：-1.11萬(wàn)元 d) 物業(yè)接管期間 前期投入：10萬(wàn)元（辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等） e) 公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21.962萬(wàn)元/年， 0.61元/月* M2 （1） 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 序號(hào) 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計(jì) 1 經(jīng)理 1 1200 1200 2 經(jīng)營(yíng)部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業(yè)管理員 1 800 800 5 安全護(hù)衛(wèi)員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計(jì) 9600 工資總額合計(jì)：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23%=26496（元/年） 合計(jì)：14..17萬(wàn)元/年 （2） 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1.5萬(wàn)元 （3） 綠化管理費(fèi)：綠化率45% 1.04萬(wàn)M2*1元/年* M2 =1.04萬(wàn)元 （4） 清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0.192萬(wàn)元 （5） 安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0.14萬(wàn)元 （6） 辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算 5.52萬(wàn)元*25%=1.38萬(wàn)元 （7） 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即 1萬(wàn)元 （8） 稅費(fèi)：按營(yíng)收5.5%繳納即 1.052萬(wàn)元 （9） 保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保 （10） 合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算 1.36萬(wàn)元 但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0.35元/月* M2 。 六、 前期物業(yè)接管 a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開(kāi)發(fā)商提出建議）。 b) 物業(yè)接管驗(yàn)收 l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。 l 是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收； l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用； l 房屋幢、戶(hù)編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)； l 落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位； l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l 接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類(lèi)設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書(shū)面形式上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。 l 接管小組對(duì)每套單元房的水、電、土建部分進(jìn)行全面檢查，并將檢查記錄在冊(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位迅速解決。 l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開(kāi)發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。 l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l 接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開(kāi)發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。 l 接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。 l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即 完成。 七、 入伙 1、準(zhǔn)備工作 l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護(hù)欄；增設(shè)報(bào)警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗； l 車(chē)輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出；增設(shè)自行車(chē)棚；加固架空層車(chē)庫(kù)； l 垃圾清運(yùn)：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運(yùn)站等 l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等) l 分步購(gòu)置辦公、護(hù)衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等； l 制定入住流程； l 印刷入住表格； 2、協(xié)調(diào)工作 l 與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后的水、電、氣等的供應(yīng)。 l 代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。 l 與學(xué)校、派出所和居委會(huì)聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶(hù)口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。 3、入伙現(xiàn)場(chǎng) 入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè)，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。 舉行入伙儀式：邀請(qǐng)政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢(shì)。 注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。 4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序 發(fā)函 辦入伙手續(xù) 簽約 5、辦理入伙手續(xù)程序 已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書(shū)、身份證、購(gòu)房合同 確認(rèn)業(yè)主身份 繳清代墊代繳費(fèi)用、裝修保證金 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、物管費(fèi)，蓋章 業(yè)主簽署 向業(yè)主 八、 物業(yè)裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對(duì)自己所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶(hù)裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行申請(qǐng)登記，包括填寫(xiě)業(yè)主 裝修申請(qǐng)表、領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請(qǐng)表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)登記時(shí)，需如實(shí)填寫(xiě)裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進(jìn)場(chǎng)人數(shù)，業(yè)主、施工隊(duì)及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)上簽字蓋章。 九、物業(yè)檔案的建立 物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開(kāi)發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一�，F(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線(xiàn)越來(lái)越多，越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越高科技化和專(zhuān)業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點(diǎn)是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類(lèi)與保存，利用即是在日后的管理過(guò)程中使用并加以充實(shí)。 十、 日常管理 （一）房屋管理運(yùn)作一覽表 工作內(nèi)容 核對(duì)業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪(fǎng)回訪(fǎng) 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù) 頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀(guān)無(wú)改變、用途無(wú)改變 無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無(wú)違章裝修 及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、滿(mǎn)足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿(mǎn)意率99%以上 對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線(xiàn)、開(kāi)關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話(huà)以及家庭情況等隨問(wèn)隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結(jié)，帳表相符，每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開(kāi)一次 工作程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案 （二）綠化管理 工作項(xiàng)目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲(chóng)防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時(shí)間近午為宜；夏秋季每天二次，時(shí)間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點(diǎn)防治 每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ) 標(biāo)準(zhǔn) 均勻，保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好 均勻，無(wú)重、無(wú)漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50MM 長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程序 7：00~9：30澆水、施肥；9：30~11：30除雜草、整形、保潔；13：30~15：30除殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔；15：30~17：00澆水、施肥 （三）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作一覽表 工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù) 道路停車(chē)場(chǎng) 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈 頻度 8H內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過(guò)夜，小修補(bǔ)24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時(shí)維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén) 每月檢查一遍，即壞即修 標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀(guān)，無(wú)改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類(lèi)、位置、分布、安全要求、開(kāi)關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪(fǎng)率100%，業(yè)主滿(mǎn)意率90%以上 平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上 無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好 整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡 暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞 無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一 運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程序 8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪(fǎng)、整理檔案 工作內(nèi)容 定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練 消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車(chē)輛行駛停放 保潔 單車(chē)、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練 頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 每周一次，每次1H 標(biāo)準(zhǔn) 人車(chē)進(jìn)出有序，車(chē)輛發(fā)牌、登記，交費(fèi)90%以上，無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人 100% 無(wú)違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練 （四）安全護(hù)衛(wèi)、停車(chē)管理 （五）保潔管理 工作項(xiàng)目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年 標(biāo)準(zhǔn) 地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙，無(wú)雜草、積水，單車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾，保潔率95%以上 無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng)，無(wú)張貼、亂堆，扶手無(wú)塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無(wú)味無(wú)污積，垃圾清運(yùn)率100% 無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng) 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下 程序 5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運(yùn)垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運(yùn)垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔
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