房地產(chǎn)財務(wù)分析報告

　　房地產(chǎn)財務(wù)分析報告（一）

　　一、xxx項目財務(wù)基本數(shù)據(jù)：

　　截至XX年年年末，項目總共實現(xiàn)銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設(shè)投入期最大現(xiàn)金流3.17億元，預(yù)計本項目最終實現(xiàn)銷售凈利潤1.25億元，實現(xiàn)項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業(yè)公司下達的各項工作考核指標(biāo)。

　　二、財務(wù)控制管理與財務(wù)指標(biāo)分析

　　(一)在實業(yè)公司的監(jiān)管下，財務(wù)工作實現(xiàn)了幾個突破

　　1)監(jiān)督與服務(wù)

　　XX年年初，實業(yè)公司實行項目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。外部，稅務(wù)機關(guān)及銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的重點監(jiān)察、稅收政策調(diào)整、國家金融政策的宏觀調(diào)控也相應(yīng)增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業(yè)公司財務(wù)部克服了由于財務(wù)專業(yè)人員嚴(yán)重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務(wù)集中、辦理日常財務(wù)事務(wù)距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領(lǐng)導(dǎo)的鼎力支持和關(guān)懷下，使得財務(wù)部在職能管理上積累了一些經(jīng)驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務(wù)審核、監(jiān)督和服務(wù)等各項工作。

　　2)合作銀行的選擇

　　在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務(wù)部分析了以前開發(fā)項目的一些經(jīng)驗和教訓(xùn)，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發(fā)商承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé)任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務(wù)等多方面進行了認真細致的研究，經(jīng)過反復(fù)具體地、探索性地調(diào)查討論和斟酌比較，并屢次與多家內(nèi)外資銀行領(lǐng)導(dǎo)的談判協(xié)商，結(jié)合實業(yè)公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預(yù)定時間內(nèi)與各合作銀行(中行、招行、深發(fā)展)達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優(yōu)惠的政策。

　　從最初的只能憑合同抵押回執(zhí)到最終業(yè)主按揭合同簽定后憑預(yù)售買賣合同的復(fù)印件即放款，使得我項目巨額現(xiàn)金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內(nèi)回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節(jié)奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續(xù)合同備案和抵押等工作的及時順暢。

　　三、存在的問題和解決的辦法：

　　xx項目走過熱火朝天的建設(shè)和銷售階段，回顧過往，我們發(fā)現(xiàn)工作當(dāng)中有很多的不足，有的不足在發(fā)生前就得到了上級領(lǐng)導(dǎo)的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

　　(一)營銷臺帳建立的重要性

　　營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預(yù)算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務(wù)部門與工程部門這樣可以實現(xiàn)成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務(wù)部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經(jīng)常會出現(xiàn)與同一家公司簽訂多項合作協(xié)議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。

　　(二)銷售費用與開發(fā)成本支出的預(yù)警

　　項目公司每年都會根據(jù)實際情況調(diào)整費用目標(biāo)，造成費用超支各有不同說法，實質(zhì)的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預(yù)警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內(nèi)容都需要我們財務(wù)人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預(yù)計、事中的控制和預(yù)警、事后的分析三個步驟，財務(wù)人員不應(yīng)該停留在傳統(tǒng)的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內(nèi)部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關(guān)市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據(jù)細項預(yù)計費用情況制定出來的計劃目標(biāo)更趨于可靠性和真實性，不至于調(diào)整的偏差太大。根據(jù)前述制定的計劃目標(biāo)來指導(dǎo)日常工作，細項費用的動態(tài)出現(xiàn)了明顯的異常變動與目標(biāo)對比就有了預(yù)警信息。

　　房地產(chǎn)財務(wù)分析報告（二）

　　一、 房地產(chǎn)財務(wù)分析報告財務(wù)分析的組織管理體系

　　1、財務(wù)分析實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級實施、歸口分析的管理體系。

　　財務(wù)分析工作由集團財務(wù)管理部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，由各二級子公司總經(jīng)理主持按季召開財務(wù)分析會。日常辦事機構(gòu)設(shè)在財務(wù)部門，由財務(wù)負責(zé)人負責(zé)分析。各指標(biāo)歸口管理部門按月向財務(wù)部門提供本部門所管轄指標(biāo)的完成情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。

　　2、有關(guān)部門的職責(zé)分工。

　　生產(chǎn)部門根據(jù)對材料進、出、存、退，輔助生產(chǎn)費用，工時，產(chǎn)品、副產(chǎn)品數(shù)量，安全庫存、實際庫存，集團內(nèi)部調(diào)劑等的統(tǒng)計指標(biāo)完成情況進行分析；對大修、技改等工程（按項目細分）實施情況進行分析；

　　銷售部門根據(jù)對銷售產(chǎn)品的種類、數(shù)量、單價，款項回收，內(nèi)部銷售、折扣與折讓等的統(tǒng)計完成情況進行分析；

　　采購物流部門根據(jù)對材料需求，原材料市場價格，應(yīng)付賬款的統(tǒng)計完成情況進行分析；

　　工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質(zhì)量監(jiān)督提供分析依據(jù)；

　　行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執(zhí)行情況分析；

　　財務(wù)部門負責(zé)根據(jù)有關(guān)部門報送的報表進行匯總，負責(zé)本公司綜合指標(biāo)分析，并對收入、成本（主要是可控費用）、利潤、資金、債權(quán)債務(wù)等具體分析。為了及時反映各項經(jīng)濟指標(biāo)的完成情況，積累分析數(shù)據(jù)，各公司財務(wù)按月編制會計報表（包括：資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表、管理費用及生產(chǎn)成本明細表）。

　　二、房地產(chǎn)財務(wù)分析報告財務(wù)分析的內(nèi)容及主要指標(biāo)

　　(一)、財務(wù)會計指標(biāo)

　　1、獲利能力分析指標(biāo)

　�、配N售利潤分析指標(biāo)

　�、黉N售毛利率＝銷售毛利÷銷售收入凈額

　　銷售毛利=銷售收入凈額－銷售成本

　　=銷售收入－銷售折扣與折讓－銷售成本

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)產(chǎn)品每一元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業(yè)凈利率的基礎(chǔ)，沒有足夠的毛利率便不能盈利。(www.panasonaic.com)同時銷售毛利率也可成為企業(yè)制定價格策略時的參照標(biāo)準(zhǔn)之一。

　�、跔I業(yè)利潤率＝息稅前營業(yè)利潤÷銷售收入凈額

　　息稅前營業(yè)利潤=營業(yè)利潤+利息支出

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)通過銷售產(chǎn)品創(chuàng)造利潤的能力。息稅前盈利是企業(yè)生存、發(fā)展的保障。沒有足夠的息稅前盈利，說明企業(yè)賴以持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)薄弱。

　　③核心業(yè)務(wù)利潤率＝核心業(yè)務(wù)息稅前營業(yè)利潤/核心業(yè)務(wù)銷售收入凈額

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)通過核心產(chǎn)品的銷售創(chuàng)造利潤的能力。該項指標(biāo)可以作為對產(chǎn)品項目或業(yè)務(wù)項目進行價值評價的標(biāo)準(zhǔn)之一。

　�、瞥杀纠麧櫡治鲋笜�(biāo)

　　成本費用利潤率＝營業(yè)利潤÷成本費用總額

　　成本費用總額=銷售成本＋銷售費用＋管理費用＋財務(wù)費用

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)通過成本和費用的消耗產(chǎn)生利潤的水平，該項指標(biāo)越大說明企業(yè)的成本和費用的耗費越有價值。使用此項指標(biāo)時，應(yīng)注意財務(wù)費用性質(zhì)對利潤指標(biāo)選擇的影響，即若貸款無用于投資情況，則可使用營業(yè)利潤為分子，否則應(yīng)使用利潤總額

　�、琴Y產(chǎn)收益分析指標(biāo)

　　總資產(chǎn)報酬率＝凈利潤÷平均總資產(chǎn)

　　平均總資產(chǎn)=（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）÷2

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)資產(chǎn)的運用能力，此項指標(biāo)越高說明企業(yè)利用資產(chǎn)盈利的能力越高。

　�、荣Y本收益分析指標(biāo)

　�、賰糍Y產(chǎn)收益率＝凈利潤/平均凈資產(chǎn)

　　平均凈資產(chǎn)=（期初所有者權(quán)益總額＋期末所有者權(quán)益總額）÷2

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)利用自有資本獲利的能力。

　�、谫Y本保值增值率＝期末所有者權(quán)益總額/期初所有者權(quán)益總額

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)自有資本的增值速度。

　�、墒找尜|(zhì)量分析指標(biāo)

　�、俸诵臉I(yè)務(wù)利潤占利潤的比重＝核心業(yè)務(wù)利潤/利潤總額

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)利潤的結(jié)構(gòu)，若某種核心業(yè)務(wù)利潤比例過重時，企業(yè)應(yīng)注意利潤來源的依賴風(fēng)險，此時可以適時調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，進行多角化投資，以降低經(jīng)營風(fēng)險。

　�、跔I運指數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷經(jīng)營所得現(xiàn)金

　　=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量÷（凈收益－非經(jīng)營收益+非付現(xiàn)費用）

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)收益的質(zhì)量，用于評價企業(yè)會計利益和現(xiàn)金流入的關(guān)系，此項指標(biāo)應(yīng)大于1，若小于1則說明企業(yè)的收益質(zhì)量不夠好。

　�、时Ｕ闲苑治鲋笜�(biāo)

　　①銷售營業(yè)現(xiàn)金流入比率＝銷售商品產(chǎn)生現(xiàn)金流入量÷銷售收入凈額

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)銷售商品所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，此數(shù)值越高說明企業(yè)產(chǎn)品回籠資金的情況越好，企業(yè)的運轉(zhuǎn)也越有保障。

　�、谫Y金安全率＝資產(chǎn)變現(xiàn)率－資產(chǎn)負債率

　　資產(chǎn)變現(xiàn)率＝（現(xiàn)金及其等價物＋良性債權(quán)＋適銷存貨＋可變無形資產(chǎn)）÷資產(chǎn)總額

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)資金的安全程度，同時說明企業(yè)資產(chǎn)能在償還負債之后，可繼續(xù)擴充發(fā)展的能力。

　　2、營運能力分析指標(biāo)

　�、倭鲃淤Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷售收入凈額÷平均流動資產(chǎn)

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)流動資產(chǎn)的管理水平，周轉(zhuǎn)率越高說明企業(yè)流動資產(chǎn)的管理越好，也說明企業(yè)短期的償債能力越強。此項指標(biāo)可以分解使用，按應(yīng)收賬款、存貨分解分析，或繼續(xù)分解為原材料、產(chǎn)成品等。

　　②營業(yè)周期=存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)+應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)

　　存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷存貨周轉(zhuǎn)率

　　=360÷（銷售成本÷平均存貨）

　　應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

　　=360÷（銷售收入÷平均應(yīng)收賬款）

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)存貨轉(zhuǎn)化為資金的周轉(zhuǎn)速度， 營業(yè)周期越短，說明企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度越快。

　　3、償付能力分析指標(biāo)

　�、佻F(xiàn)金流動負債比率＝經(jīng)營現(xiàn)金凈流入÷流動負債

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)償還即期債務(wù)的能力。

　�、谫Y產(chǎn)負債率＝負債總額÷資產(chǎn)總額

　　此項指標(biāo)反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通常情況下，若企業(yè)處于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、規(guī)模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產(chǎn)負債率，否則，則應(yīng)保持較低的資產(chǎn)負債率，以降低財務(wù)風(fēng)險。

　　4、成長性分析指標(biāo)

　�、黉N售增長率＝（本期銷售收入－上期銷售收入）÷上期銷售收入×100%

　　此項指標(biāo)反映銷售收入的增長速度。

　�、趦衾麧櫾鲩L率＝（本期凈利潤額－上期凈利潤額）÷上期凈利潤額×100%

　　此項指標(biāo)反映凈利潤的增長速度。

　�、圪Y本積累率=本年所有者權(quán)益增長額÷年初所有者權(quán)益 ×100%

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