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社區(qū)創(chuàng)新無(wú)人管理小區(qū)工作調(diào)研
社區(qū)創(chuàng)新無(wú)人管理小區(qū)工作調(diào)研近年來(lái)，在區(qū)委、政府的重視下，老舊小區(qū)改造的呼聲越來(lái)越強(qiáng)烈，那些開(kāi)發(fā)較早的居民小區(qū)，隨著歲月的流逝，小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)陳舊，居民樓房開(kāi)始老化，破損現(xiàn)象嚴(yán)重，已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展的需要，老舊無(wú)人管理小區(qū)的改造與管理工作勢(shì)在必行。
一、基本情況
晏家灣社區(qū)是一個(gè)典型的城郊結(jié)合型社區(qū)，現(xiàn)有居民4499戶、16428人，改制企業(yè)6家。目前有老舊無(wú)人管理23個(gè)小區(qū)，始建成于80-90年代，這些老舊住宅小區(qū)房齡大約都在10-25年，存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)為以下幾方面：一是由于老舊住宅發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)低，樓房的自來(lái)水、供電、道路、下水管線等配套設(shè)施老化，嚴(yán)重影響了居民日常生活質(zhì)量；二是老舊小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)施缺乏日常維護(hù)，綠地破壞嚴(yán)重，有的綠地枯死后或缺乏管理被居民占用開(kāi)荒種菜，影響社區(qū)環(huán)境；三是由于無(wú)正規(guī)物業(yè)入駐，治安、衛(wèi)生、環(huán)境等矛盾日益突出，市長(zhǎng)、區(qū)長(zhǎng)熱線常常接到“無(wú)人管理小區(qū)”居民的投訴，居民們?cè)孤曒d道；四是老舊小區(qū)的管理粗放，大部分未實(shí)行物業(yè)管理，發(fā)生屋頂漏雨和下水堵塞等問(wèn)題，還處于由街道、社區(qū)找產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)急解決狀態(tài)，往往發(fā)生產(chǎn)權(quán)單位無(wú)資金或產(chǎn)權(quán)無(wú)主，影響問(wèn)題的解決；五是實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，由于居民欠繳物業(yè)費(fèi)，使物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難，造成“居民欠錢(qián)——物業(yè)服務(wù)不到位——居民不繳費(fèi)——物業(yè)公司生存困難”的惡性循環(huán)，最后導(dǎo)致撤離。
二、主要做法
為了維護(hù)居民利益，提高居民的幸福指數(shù)，晏家灣社區(qū)立足實(shí)際，在沒(méi)有物業(yè)公司管理的情況下，先行介入，創(chuàng)新打造社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)“1+1”管理新模式，先后成功改造湘運(yùn)路111號(hào)、栗楓小區(qū)、城東小區(qū)，有效地改善了無(wú)人管理小區(qū)現(xiàn)有狀況。目前，晏家灣社區(qū)正有序地將三個(gè)試點(diǎn)運(yùn)作小區(qū)管理新經(jīng)驗(yàn)、新做法逐步向剩余20個(gè)無(wú)人管理小區(qū)推廣。
�。ㄒ唬┥钊胱咴L，奠定居民參與基礎(chǔ)
無(wú)人管理小區(qū)問(wèn)題多，矛盾糾紛多，居民反映強(qiáng)烈，社區(qū)工作人員利用白天晚上，節(jié)假日、走家串戶，宣講改造“無(wú)人管理小區(qū)”的好處。其次，通過(guò)“零遺漏、全紀(jì)錄”方法，對(duì)每戶居民進(jìn)行走訪調(diào)查，重點(diǎn)了解居民對(duì)無(wú)人管理小區(qū)有序管理的期盼度、配合度，對(duì)其中積極提出意見(jiàn)及配合的群眾、黨員、積極分子詳細(xì)登記，重點(diǎn)詢問(wèn)，梳理歸納出居民群眾最迫切希望解決的四大愿望：治安有人管、衛(wèi)生有人理、設(shè)施有人修、矛盾有人調(diào)。針對(duì)四大問(wèn)題，社區(qū)發(fā)放意見(jiàn)征詢書(shū)，收集群眾的金點(diǎn)子，得出可行性意見(jiàn)9條。
（二）多措并舉，激發(fā)居民參與熱情
面對(duì)臟亂差、治安不佳的小區(qū)，社區(qū)充分意識(shí)到，只有實(shí)現(xiàn)居民自我民主管理，才能讓他們對(duì)自身的居住環(huán)境發(fā)自內(nèi)心的熱愛(ài)和呵護(hù)，讓“護(hù)花原理”的良性循環(huán)顯現(xiàn)在每個(gè)居民的行為上。為此，社區(qū)著手從隊(duì)伍、環(huán)境、制度三大方面，夯實(shí)管理基礎(chǔ)，理順管理關(guān)系。
一是充分調(diào)動(dòng)民主自治積極性，成立業(yè)主委員會(huì)。為了無(wú)人管理小區(qū)改造工作順利開(kāi)展，社區(qū)牽頭組織湘運(yùn)路111號(hào)、栗楓小區(qū)、城東小區(qū)居民多次專題籌備會(huì)議。經(jīng)小區(qū)居民推薦，通過(guò)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)，推選出了一批身體健康、有能力、社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)、樂(lè)于奉獻(xiàn)的居民，成立業(yè)主委員會(huì)，分別負(fù)責(zé)本小區(qū)的衛(wèi)生、治安、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)工作，配合社區(qū)協(xié)調(diào)好居民與居民、居民與社區(qū)之間的關(guān)系。
二是加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化居住環(huán)境�！靶l(wèi)生臟亂差、治安亂糟糟、管道多堵塞”是居民對(duì)小區(qū)的三大感慨。為破解該難題，社區(qū)自籌資金安裝鐵門(mén)，并修建值班室，多方協(xié)調(diào)解決了值班室用電問(wèn)題。同時(shí)，對(duì)小區(qū)所有的下水道堵塞，道路破損、路燈不亮等問(wèn)題進(jìn)行全面清查并給予解決，聘請(qǐng)“4050”下崗失業(yè)人員，負(fù)責(zé)小區(qū)保潔、保綠、保安工作，聯(lián)系自來(lái)水、電業(yè)局、煤氣公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行一戶一表的改造，并將小區(qū)治安和衛(wèi)生狀況納入日常管理，定期檢查、考核。
三是建立職能小分隊(duì)，落實(shí)各項(xiàng)工作�！奥槿鸽m小，五臟俱全。”小區(qū)雖小，但各項(xiàng)工作千頭萬(wàn)緒，既有保潔、治安等日常性工作，也有綠化、車位劃線等非日常性工作。為進(jìn)一步理順管理職能，社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組多次召集業(yè)主委員會(huì)討論各項(xiàng)管理工作，最終成立了綠化、文娛休閑、意見(jiàn)收集等多個(gè)職能小分隊(duì)，負(fù)責(zé)小區(qū)各項(xiàng)工作正常開(kāi)展。
�。ㄈ﹦�(chuàng)新模式，引導(dǎo)居民自治管理
一是管理模式創(chuàng)新。在改造“無(wú)人管理小區(qū)”工作中，社區(qū)考慮到無(wú)人管理小區(qū)多為老舊小區(qū)，居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，且無(wú)繳納管理費(fèi)習(xí)慣，大膽采用社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)“1+1”共同管理模式，對(duì)小區(qū)實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（每月30元），實(shí)現(xiàn)非盈利性的準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，得到了大部分小區(qū)居民的擁護(hù)與支持。
二是聘用模式創(chuàng)新。小區(qū)除業(yè)主委員會(huì)外，保安、保潔員等工作人員均來(lái)自于小區(qū)居民，尤其是五保戶居民。為兼顧管理質(zhì)量和扶貧幫困，社區(qū)從小區(qū)五保戶內(nèi)優(yōu)先選擇人員，從事小區(qū)保潔工作，并由業(yè)主委員會(huì)對(duì)其工作進(jìn)行評(píng)定，對(duì)符合條件的，予以聘用。不符合條件的，重新選聘，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)上崗。
三是防范模式創(chuàng)新。三個(gè)試點(diǎn)小區(qū)居住人員比較復(fù)雜，管理難度大。在社區(qū)的組織領(lǐng)導(dǎo)下，各小區(qū)結(jié)合自身實(shí)際，進(jìn)一步整合擴(kuò)充了內(nèi)部防范資源。積極開(kāi)展“零發(fā)案小區(qū)”創(chuàng)建活動(dòng)，相繼成立了志愿者巡邏隊(duì)、保潔員守望隊(duì)、樓棟長(zhǎng)信息員隊(duì)等兼職巡防隊(duì)伍，全面加強(qiáng)小區(qū)巡邏防范工作，并及時(shí)向小區(qū)居民群眾公布發(fā)案情況以及防范建議，讓居民及時(shí)了解到創(chuàng)建成果和小區(qū)治安狀況，提高防范和參與意識(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年在其它小區(qū)發(fā)案率不斷攀升的情況下，三個(gè)試點(diǎn)小區(qū)均實(shí)現(xiàn)零發(fā)案。
三、存在的問(wèn)題
晏家灣社區(qū)采用社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)“1+1”的管理模式創(chuàng)新，其成效彰顯無(wú)疑，目前，湘運(yùn)路111號(hào)、栗楓小區(qū)、城東小區(qū)綠樹(shù)成蔭，花香鳥(niǎo)語(yǔ)，環(huán)境優(yōu)美，居民群眾的安定感不斷增強(qiáng)，幸福指數(shù)不斷提高。
社區(qū)創(chuàng)新無(wú)人管理小區(qū)之成效是不言而喻，但將試點(diǎn)小區(qū)經(jīng)驗(yàn)逐步向其它小區(qū)推廣的同時(shí)，也凸顯出許多存在的問(wèn)題。一是拒交物管費(fèi)現(xiàn)象存在，居民觀念仍需轉(zhuǎn)變；二是硬件條件相對(duì)落后，包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等；(www.panasonaic.com)三是小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大，雖社區(qū)、業(yè)主委員“1+1”模式成效明顯，但投入跟不上在一定程度上也影響了服務(wù)質(zhì)量的提供。
四、無(wú)人管理小區(qū)改造管理的建議
為營(yíng)造和諧社會(huì)，造福百姓，建議政府著重考慮老舊小區(qū)的改造管理工作，發(fā)揮政府職能，解決存在問(wèn)題。為此建議：
（一）健全政府管理體制，積極形成全區(qū)各部門(mén)齊抓共管的良好局面。遵循“重心下移、屬地管理”的原則，加強(qiáng)區(qū)老舊小區(qū)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)，形成“區(qū)、街道、社區(qū)”三級(jí)管理網(wǎng)絡(luò)，共同構(gòu)成社會(huì)管理模式的組織。
（二）希望以政府為主導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)無(wú)人管理小區(qū)的資金投入。建立“區(qū)物管辦——街道辦事處——社區(qū)”三級(jí)管理體制，由財(cái)政每年列支費(fèi)用，分撥到街道辦事處和社區(qū)，由街道、社區(qū)聘用小區(qū)綠地、小區(qū)環(huán)境維護(hù)人員，建立切實(shí)可行的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。同時(shí)考慮無(wú)人管理小區(qū)從業(yè)人員能否享受公益性崗位補(bǔ)貼。
�。ㄈ┫Ｍc電業(yè)局、自來(lái)水公司等相關(guān)部門(mén)銜接，為改造無(wú)人管理小區(qū)用電、用水等問(wèn)題開(kāi)辟綠色通道。
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