市場(chǎng)為導(dǎo)向市場(chǎng)化運(yùn)作建設(shè)工業(yè)園區(qū)
建設(shè)工業(yè)園區(qū)，是區(qū)委、區(qū)政府立足新的世紀(jì)，面對(duì)新的形勢(shì)，作出的重大戰(zhàn)略決策，既反映了我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向，又反映了區(qū)內(nèi)外資本流動(dòng)和廠商投資區(qū)位選擇的必然要求，更反映了我區(qū)加速向城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)意義上講，工業(yè)園區(qū)應(yīng)該是指工業(yè)企業(yè)相對(duì)聚集，有較完善的基礎(chǔ)設(shè)施和較高效齊全配套服務(wù)體系的工業(yè)制造區(qū)域。從 實(shí)際來看，加速建設(shè)工業(yè)園區(qū)，可以做大做強(qiáng)工業(yè)基礎(chǔ)，形成特色支柱產(chǎn)業(yè)和拳頭產(chǎn)品，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)上檔次、上規(guī)模，可以形成企業(yè)集群和規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力，既有利于整合優(yōu)化工業(yè)資源，也有利于生產(chǎn)管理和環(huán)境治理，對(duì)于推進(jìn)我區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，解決移民難題，做大經(jīng)濟(jì)總量，增強(qiáng)財(cái)政實(shí)力，增加就業(yè)崗位，都具有重要的戰(zhàn)略意義。因此，必須不斷探索和研究工業(yè)園區(qū)的建設(shè)。（一）工業(yè)園區(qū)建設(shè)要把規(guī)劃工作作為基礎(chǔ)。編制高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，就其經(jīng)濟(jì)意義而言，實(shí)質(zhì)上是在順應(yīng)市場(chǎng)需求，營造園區(qū)的賣點(diǎn)、賺錢點(diǎn)，將直接決定園區(qū)的層級(jí)與成敗。因此，園區(qū)規(guī)劃一定要做到“三個(gè)銜接”，一是與全區(qū)土地利用總體規(guī)劃、交通規(guī)劃等相銜接；二是與對(duì)外招商引資相銜接；三是與老城區(qū)工業(yè)企業(yè)“退二進(jìn)三”相銜接。要明確一區(qū)四園的結(jié)構(gòu)、規(guī)模和發(fā)展方向、可接納的工業(yè)門類，完善配套設(shè)施。要立足于建設(shè)資金的動(dòng)態(tài)平衡、整體平衡和長期平衡，堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施先行，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。要明確產(chǎn)業(yè)定位，做到主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、主導(dǎo)產(chǎn)品特色鮮明。要以重點(diǎn)企業(yè)、品牌產(chǎn)品帶動(dòng)園區(qū)發(fā)展。（二）工業(yè)園區(qū)建設(shè)要把招商引資作為關(guān)鍵。企業(yè)集群能否最終出現(xiàn)，是工業(yè)園區(qū)興衰成敗的關(guān)鍵。國內(nèi)外的大量事實(shí)都證明，企業(yè)集群成功與否最終決定于市場(chǎng)。是市場(chǎng)的需求決定著工業(yè)園區(qū)的命運(yùn)。必須確立以市場(chǎng)需求（投資者需求）為核心建設(shè)工業(yè)園區(qū)的新觀念。要不斷增強(qiáng)園區(qū)與市場(chǎng)對(duì)接的能力。要從投資者的角度反思園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，明確園區(qū)的比較優(yōu)勢(shì)、核心賣點(diǎn)，在產(chǎn)業(yè)鏈上尋求優(yōu)勢(shì)環(huán)節(jié)，思考哪里的投資者、哪一類投資者需要這樣的比較優(yōu)勢(shì)，需要這樣的核心賣點(diǎn)，從而鎖定園區(qū)的目標(biāo)客戶，明確園區(qū)的主攻方向，再以市場(chǎng)化手段向其推銷園區(qū)。要確立“三個(gè)意識(shí)”，一是確立招商引資是園區(qū)生命線的意識(shí)；二是確立投資者是園區(qū)上帝的意識(shí)；三是確立全員招商的意識(shí)。要降低“四大門檻”，從多個(gè)渠道增大投資者的贏利空間，增強(qiáng)對(duì)投資者的吸引力。理論上講，只要有6的贏利率，就會(huì)有投資者投資。鑒于 地處內(nèi)陸腹地，應(yīng)該考慮為投資者贏得8以上的贏利率。如果投資者難以從市場(chǎng)上獲得如此的贏利率，就應(yīng)該通過我們的努力，使其從其他渠道獲得。一是降低土地購置成本。辦法之一是從嚴(yán)控制征地成本，從源頭控制住地價(jià)；之二是力爭(zhēng)商住區(qū)的溢出價(jià)平衡一部分工業(yè)用地地價(jià)；之三是對(duì)園區(qū)土地實(shí)行可租可售，以租金抵售款的政策。為降低企業(yè)所付出的時(shí)間成本，企業(yè)購置土地應(yīng)盡可能簡(jiǎn)化程序：（1）企業(yè)與園區(qū)管委會(huì)協(xié)商用地方式和地價(jià)款；（2）企業(yè)憑園區(qū)管委會(huì)地價(jià)批準(zhǔn)文件（通知書）和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》就可以辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。二是降低基建成本。如果企業(yè)需要，園區(qū)可以引進(jìn)資金建設(shè)廠房出租，條件成熟時(shí)也可以組建工業(yè)園區(qū)建筑公司建設(shè)廠房。引進(jìn)資金建設(shè)廠房，開發(fā)商可按低于園區(qū)公布的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)的一定比例取得土地使用權(quán)，可以一次性付款，分期付款，也可按年度繳納土地出讓金。園區(qū)管委會(huì)對(duì)開發(fā)商投資建設(shè)和經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)廠房應(yīng)盡可能給予財(cái)政扶持。三是降低物流成本。條件成熟時(shí)組建工業(yè)園區(qū)物流公司，統(tǒng)一從事園區(qū)企業(yè)物流服務(wù)。四是降低規(guī)費(fèi)征收、項(xiàng)目審查等成本。執(zhí)行五項(xiàng)制度。一是“一門式”服務(wù)制。一個(gè)漏斗對(duì)內(nèi)，一個(gè)窗口對(duì)外，“一門受理、規(guī)范審批、限時(shí)辦結(jié)”，企業(yè)提供必需的材料后，園區(qū)負(fù)責(zé)由專人代表企業(yè)辦理開工前、開工后的一切手續(xù)。二是“三表”追蹤制。即項(xiàng)目線索追蹤表、簽約項(xiàng)目落實(shí)情況追蹤表、項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)行情況追蹤表。三是限時(shí)辦理制。四是投訴回復(fù)制。五是特事特辦制。要?jiǎng)?chuàng)新工作方法。一是小分隊(duì)招商�！巴趬恰薄６琼�(xiàng)目招商�！皩�(duì)陣拍托”。三是產(chǎn)業(yè)招商。以 的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)對(duì)外招商。四是產(chǎn)業(yè)鏈招商。從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性的角度去考慮企業(yè)聚集。要實(shí)行程序化招商。比如按照市場(chǎng)調(diào)查、生產(chǎn)成本分析和贏利可能性分析——制作招商方案（項(xiàng)目策劃書）——準(zhǔn)備招商人員——提出招商活動(dòng)的創(chuàng)意——電話聯(lián)系、郵件聯(lián)系——相約洽談——深入考察的程序來進(jìn)行招商，就可以減少工作的盲目性和無效性。（三）工業(yè)園區(qū)建設(shè)要把融資作為保證。工業(yè)園區(qū)的基本商業(yè)模式是：收入由兩部分組成，一是土地出讓收入，二是財(cái)政收入；支出也由兩部分組成，一是土地開發(fā)支出，二是園區(qū)運(yùn)營費(fèi)用。工業(yè)園區(qū)要運(yùn)作正常，必須研究收支平衡模式和贏利模式。 工業(yè)園區(qū)的基本情況是累計(jì)收入小于累計(jì)支出，要解決現(xiàn)金流必須靠融資。融資渠道是多種多樣的。第一，向銀行融資。在自然人資本和社會(huì)法人資本一時(shí)難以進(jìn)入的情況下，銀行資本是主渠道。向銀行融資，必須回答園區(qū)的贏利點(diǎn)在哪里，只有這樣，才能增強(qiáng)銀行對(duì)園區(qū)的信心，才能增強(qiáng)銀行對(duì)園區(qū)信用的看法，從而增強(qiáng)園區(qū)的融資能力。我們的現(xiàn)實(shí)是，一方面，要以降低地價(jià)的辦法吸引投資者，另一方面，又必須思考怎樣以綜合地價(jià)的出讓收入和未來的稅收來平衡讓利于投資者的部分。因此，建設(shè)生活服務(wù)區(qū)以獲取土地溢出價(jià)格，平衡工業(yè)用地差口；建立土地儲(chǔ)備制度，以規(guī)劃土地未來的出讓金為質(zhì)押；以土地整治項(xiàng)目本身為質(zhì)押，向銀行貸款，就成為工業(yè)園區(qū)融資的三條主要出路。第二，向開發(fā)商借款�？梢韵蛑袠�(biāo)的開發(fā)商借款（開發(fā)商墊資入場(chǎng)），開發(fā)結(jié)束園區(qū)支付一定比例的工程款，其余以成本價(jià)土地抵償，規(guī)定招商用途和期限，如果招進(jìn)客商，園區(qū)讓利部分兌付給開發(fā)商；如果未能實(shí)現(xiàn)招商，園區(qū)打折回購。第三，向社會(huì)法人融資。工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司開放股權(quán)結(jié)構(gòu)，以增資擴(kuò)股的方式融資。第四，項(xiàng)目融資。如BOT（建設(shè)—運(yùn)營—移交）、準(zhǔn)ABS（以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，募集社會(huì)資本共同建設(shè)）、PPP（公共部門與私人企業(yè)合作）、MBO（管理者利用借貸所融資本購買本公司股票）。（四）工業(yè)園區(qū)建設(shè)還要把體制、機(jī)制創(chuàng)新作為前提。工業(yè)園區(qū)的根本出路在于加快體制、機(jī)制創(chuàng)新，真正實(shí)現(xiàn)政企、政事、政資分開，堅(jiān)持“小政府、大服務(wù)”管理模式，形成符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律、與國際慣例接軌的管理體制與運(yùn)行機(jī)制。要按照“經(jīng)營園區(qū)”的觀念，對(duì)園區(qū)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)。對(duì)土地實(shí)行有償使用，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)建設(shè)，對(duì)物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。同時(shí)，在多元化投入機(jī)制、招商機(jī)制、企業(yè)自主決策機(jī)制、考核獎(jiǎng)懲機(jī)制等方面進(jìn)行探索與實(shí)踐，從體制上保障工業(yè)園區(qū)建設(shè)的持續(xù)、快速發(fā)展。
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