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社會(huì)實(shí)踐報(bào)告

時(shí)間:2023-02-27 09:22:03 工作匯報(bào) 我要投稿

社會(huì)實(shí)踐報(bào)告

  我的社會(huì)實(shí)踐報(bào)告--物業(yè)公司實(shí)習(xí)報(bào)告
一、迄今為止,中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時(shí)間,已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求,伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變,已成為一種必然的趨勢(shì)。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,大多數(shù)人將成為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人,因此,如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,創(chuàng)造合理的規(guī)模效益,已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關(guān)鍵問題。在社會(huì)分工和市場(chǎng)細(xì)分不斷加強(qiáng)的總體背景下,只有針對(duì)不同的物業(yè)類型、不同的消費(fèi)人群、以不同于他人的管理模式,才能樹立企業(yè)自己的一面旗幟,建立自己的經(jīng)營(yíng)理念,那就是要走企業(yè)的品牌化道路。品牌是什么?依據(jù)美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)的定義:品牌是一種名稱、標(biāo)記、符號(hào),簡(jiǎn)單的說就是一種商品的牌子,以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的標(biāo)記。但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的今天,品牌已不再是一種簡(jiǎn)單的區(qū)別標(biāo)志,而是企業(yè)客戶和價(jià)值(文化價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值)的來源。物業(yè)管理是一種服務(wù),它以物業(yè)為管理對(duì)象,以廣大業(yè)主為服務(wù)對(duì)象而定位于社會(huì)人群。由此,創(chuàng)建這種服務(wù)的品牌也不外乎三個(gè)方面:知名度、美譽(yù)度、忠誠度。深圳萬科發(fā)展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者,其中一個(gè)重要的因素是依靠了其服務(wù)的品牌效應(yīng)。在多次的招、投標(biāo)中,其能做到“未見其人,先聞其聲”靠的是它的知名度,在以后的日常管理中能得到廣大的業(yè)主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽(yù)度,于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶,終就鑄造了中國(guó)物業(yè)的“巨無霸”。 但是創(chuàng)建一個(gè)品牌并不是朝成夕就,而是需要一個(gè)長(zhǎng)期的過程,F(xiàn)實(shí)中一些令人無庸質(zhì)疑的事實(shí)放在我們的面前,物業(yè)市場(chǎng)不規(guī)范、經(jīng)營(yíng)機(jī)制不健全、細(xì)的法律法規(guī)不具備、廣大業(yè)主的物管意識(shí)低等因素已經(jīng)成為企業(yè)走向品牌化的約束“瓶頸”,尤其是北方的地區(qū),在總體水平低的情況下,對(duì)于一些中小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難。 日照雖然是位于沿海的港口城市,但就經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口規(guī)模來說還是一個(gè)中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個(gè)物業(yè)的品牌,除了要克服大的環(huán)境困難外,還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和人員配置。對(duì)此,筆者在公司的四個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)習(xí)的進(jìn)一個(gè)月的時(shí)間里感受頗深。 以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述: (1)、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。包括服務(wù)人員的儀表、語言、行為形象。服務(wù)人員是第一時(shí)間與業(yè)主打交道的,因此,他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。 (2)、規(guī)章制度不健全。主要包括對(duì)內(nèi)(員工規(guī)范、崗位職責(zé)、獎(jiǎng)罰機(jī)制)和對(duì)外(管理制度、業(yè)主公約、處理程序等)。 (3)、物業(yè)管理工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取,在沒有全部收繳齊之前,不要存在時(shí)間上的停滯,要無時(shí)不刻的向業(yè)主宣傳到位,其中包括采用傳單、報(bào)紙、宣傳欄的形式。 (4)、服務(wù)人員的人性化意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)待業(yè)主不夠周到熱情,有的甚至發(fā)生了口角。在實(shí)踐的接觸中,服務(wù)人員對(duì)答允業(yè)主的事情不能及時(shí)的處理,比如說報(bào)修,一拖再拖使公司的誠信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機(jī)。 (5)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入單一,難以擺脫虧損的局面。舉例說同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時(shí)間,大多數(shù)的公共設(shè)施已經(jīng)老化,光靠1.1角的服務(wù)費(fèi)虧損是在所難免。 二、通過在實(shí)習(xí)中理論的研究和實(shí)踐的磨合,筆者認(rèn)為這些基本的問題已經(jīng)成為海納物業(yè)走向品牌化、從分散型經(jīng)營(yíng)到集約化發(fā)展的制約因素。如何解決這些問題,規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作,樹立海納物業(yè)的品牌形象。通過近段時(shí)間的實(shí)習(xí),筆者提出自己的幾點(diǎn)建議和方法。 1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊(duì)伍,作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點(diǎn)而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,也是一個(gè)物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。 (1)、規(guī)范服務(wù)人員形象,加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個(gè)方面,儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗,統(tǒng)一著裝,佩帶明顯的標(biāo)志,所使用的工具要印有企業(yè)的標(biāo)識(shí)。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話,由于在公司的項(xiàng)目上買房的大多是外地人,所以這一點(diǎn)顯的很重要。 比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“海納物業(yè),可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉,包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時(shí)候,“海納物業(yè)”應(yīng)該成為每一個(gè)員工的口頭禪,這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個(gè)崗位的職工要工作規(guī)范,盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點(diǎn)對(duì)我們的保安人員顯的十分重要,在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù),所以在工作中要盡量達(dá)到軍事化的標(biāo)準(zhǔn),例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場(chǎng)面,以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè),其行為其實(shí)就是一個(gè)服務(wù)的過程,即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外,服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個(gè)有形展示,向用戶傳遞公司的良好形象。 (2)、健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為,有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造,有利于提升企業(yè)的外部形象,其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以,對(duì)內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實(shí)下去,內(nèi)部制度的設(shè)立要無時(shí)不刻的表現(xiàn)出一個(gè)絕對(duì)服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心,輻射每一個(gè)員工的行為。在實(shí)習(xí)中,城市花園的首問責(zé)任制就值得為其他的物業(yè)項(xiàng)目所借鑒,即每一個(gè)與業(yè)主接觸的服務(wù)人員都要成為服務(wù)流程上的一個(gè)點(diǎn),實(shí)現(xiàn)服務(wù)無縫隙。對(duì)于外部,我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個(gè)公眾制度的建立都要依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī),措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務(wù)流程,真正做到“事事有人管、人人都管事”,使每一個(gè)責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人,并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。 (3)、充分重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用,使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個(gè)小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人,而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)則是他們的代表機(jī)構(gòu)和代表,也是小區(qū)重大決策的擁有者,所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用,處理好與他們的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),同時(shí)也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項(xiàng)(物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營(yíng)等)必須要業(yè)委會(huì)審批,否則有時(shí)物業(yè)的好的想法,可能會(huì)變成違法的行為。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會(huì)還不是健全,重大的事情盡可能的要經(jīng)過入住業(yè)主多數(shù)的同意。此外,在日常的管理服務(wù)中,要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表的座談會(huì),以征詢?cè)谄綍r(shí)管理中的不足和缺陷,來完善自己,同時(shí)也要把對(duì)業(yè)主的合理要求和一些個(gè)別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予明示,請(qǐng)求其協(xié)助解決,做到雙方心中有數(shù),必要時(shí)要達(dá)成書面協(xié)議。 2、服務(wù)管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中,走程序化的道路。 (1)、以專業(yè)化為方向,首先要打好它的專業(yè)基礎(chǔ),即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能,因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學(xué)習(xí)型網(wǎng)絡(luò)。比如說公司內(nèi)部要定制各種及時(shí)、快捷、方便的書刊、報(bào)紙等專業(yè)的學(xué)習(xí)媒介,配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(luò)(因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等)使各個(gè)項(xiàng)目的先進(jìn)的觀點(diǎn)成為公司的共享信息,通過學(xué)習(xí)讓廣大員工的思想“站在海納,跳出海納”,以一個(gè)領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外,公司還應(yīng)定期或不定期的組織培訓(xùn)班、外出學(xué)習(xí),特別值得一提的是對(duì)于外出學(xué)來的東西,不能搞純粹的“拿來主義”,一定要適時(shí)而變、因地制宜,主要要符合本公司和本小區(qū)的實(shí)際情況,偏離實(shí)際的再先進(jìn)的思想方法也要忍痛割愛,否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力。在實(shí)習(xí)期間,筆者接觸到的項(xiàng)目上很少有專業(yè)的書刊和書籍,因此這一點(diǎn)顯得特別重要。對(duì)于專業(yè)技能,因?yàn)槠涫欠⻊?wù)質(zhì)量的基礎(chǔ),所以我們要鼓勵(lì)員工提出改革技能的辦法、參加國(guó)家的技能考試,對(duì)取得一定成績(jī)的員工要給予獎(jiǎng)賞,由此形成一個(gè)“學(xué)以為用、從用中學(xué)”的的良性循環(huán)。再次,專業(yè)化還要求明確部門結(jié)構(gòu)、完善專業(yè)重組。舉例來說,山海天項(xiàng)目由于人員配置少,一個(gè)人要負(fù)責(zé)幾個(gè)部門的事情,所以在一些檔案的管理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。因此,對(duì)于部門結(jié)構(gòu)要有明確的劃分即辦公室、服務(wù)中心、保安部、綠化保潔部、經(jīng)營(yíng)拓展部等,并且各部門要形成自己的責(zé)任和崗位規(guī)范且有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后,專業(yè)化重組就是要針對(duì)各個(gè)部門所使用專業(yè)的特色,展開專業(yè)知識(shí)的整合,使每一個(gè)員工具備一專多能,比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎(chǔ)上可以做到“人人都要學(xué)、事事都能懂”,在負(fù)責(zé)人員不到位的情況下,可以處理應(yīng)急情況。 (2)、寓法制化于其中,就是要求公司的每一個(gè)行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系,這也是我們?cè)诠ぷ髦惺冀K都能占據(jù)主動(dòng)地位的關(guān)鍵,尤其在處理不可協(xié)調(diào)的糾紛中其作用更是可見一般。物業(yè)企業(yè)每時(shí)每刻要有法律自我保護(hù)意識(shí),即在每一個(gè)潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在城市花園,筆者看到一些復(fù)式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄,如果在業(yè)主看房或是驗(yàn)收時(shí),就存在了一個(gè)潛在的跌傷危險(xiǎn),而我們的物業(yè)沒有給予任何的警告,這就是我們的不作為,一旦發(fā)生事故我們就要承擔(dān)責(zé)任。如果我們給予醒目的警告,那我們只可能不承擔(dān)責(zé)任或是承擔(dān)連帶責(zé)任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結(jié)冰的小區(qū)路上等等,我們都應(yīng)該對(duì)潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護(hù)意識(shí)應(yīng)該被我們的每一個(gè)員工牢記在心,以避免不必要的麻煩。 3、首打營(yíng)銷牌,要走多條路。品牌的創(chuàng)建說到底就是營(yíng)銷的結(jié)果,當(dāng)然這包括了企業(yè)的市場(chǎng)、文化、行為營(yíng)銷等各個(gè)方面。通過營(yíng)銷,企業(yè)可以提高自己的知名度,擴(kuò)大市場(chǎng)份額,使海納物業(yè)形成一種口碑效應(yīng),在不多增加的客戶基礎(chǔ)上從而形成自己的規(guī)模效益。在品牌營(yíng)銷的同時(shí),我們還要學(xué)會(huì)多條腿走路,目前海納的四個(gè)項(xiàng)目部(山海天、同發(fā)、林海小區(qū)、城市花園)大多處在虧損狀態(tài),這是因?yàn)闃I(yè)主入住率低、公共設(shè)施老化等原因造成,所以在企業(yè)的運(yùn)作中光靠單一的服務(wù)費(fèi)為生存來源是不可行的。通過實(shí)習(xí),筆者認(rèn)為同發(fā)物業(yè)的工程部做法值得借鑒,那就是作完本小區(qū)的工作的同時(shí),充分利用人力資源承接企業(yè)外的維修等工作為企業(yè)創(chuàng)收,在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務(wù),這都可以成為企業(yè)的一個(gè)收入來源。當(dāng)然一些不樂觀的事實(shí)也擺在我們的面前,在企業(yè)多面經(jīng)營(yíng)的的同時(shí),肯定會(huì)遭遇來自市場(chǎng)、政府各個(gè)方面的阻力,這就需要我們的管理人員展開積極的公關(guān)工作,為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)寬松、穩(wěn)定的空間。 4、針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn),因地制宜,建立各有特色的物管區(qū)域。如果說把公司現(xiàn)有的和未來的項(xiàng)目物業(yè)收斂到一面旗幟下塑造海納物業(yè)的品牌的話,那么我們不能搞“一刀切”的形式,要采用“牽牛鼻子”的方法論去管理。 通過實(shí)踐,筆者有自己的一點(diǎn)體會(huì): (1)、山海天項(xiàng)目,其購買者大都是為投資而來,因此使業(yè)主的房屋升值成為了關(guān)鍵,具體說就是空房和環(huán)境管理成了重中之中。在實(shí)習(xí)中,筆者看到伴海山莊的有些草地已經(jīng)荒蕪,這可能是由于前期開發(fā)遺留的原因,也可能是由于管理不善的原因,但是這肯定會(huì)給業(yè)主造成不滿,由此就給物業(yè)收費(fèi)帶來了難度。因此,我們的重點(diǎn)應(yīng)該放在房屋的環(huán)境管理上。 (2)、城市花園項(xiàng)目,物業(yè)剛剛建成,前期投入較大,硬軟件健全。于是為創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證提供了良好的條件,如果在取得成功的基礎(chǔ)上,合理的提高服務(wù)費(fèi),那么也會(huì)讓廣大的業(yè)主心服口服。因此,城市花園創(chuàng)建一個(gè)全功能的優(yōu)秀社區(qū),應(yīng)該成為可能。 (3)、林海小區(qū),業(yè)主入住率較高,物業(yè)歷史長(zhǎng),因此怎樣和業(yè)主處好關(guān)系是一個(gè)關(guān)鍵的問題。那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心,積極轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度,處處為業(yè)主著想,活躍小區(qū)的氛圍。對(duì)于一些經(jīng)常外出的業(yè)主,我們要加大物管工作的宣傳,見縫插針,避免因管理空白帶來的誤會(huì)。 總上所述,以各個(gè)小區(qū)的特點(diǎn)為工作的基點(diǎn),才能豐富我們的服務(wù)體系,樹立企業(yè)品牌形象。 5、區(qū)域發(fā)展,近學(xué)青島,遠(yuǎn)學(xué)深圳。青島和日照同為黃海沿岸的港口城市,雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口數(shù)量上有不小的差異,但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似,因此物業(yè)的生存年限、植被的生長(zhǎng)等各個(gè)方面也大致相同,所以說在物業(yè)的管理上應(yīng)該有著一定的地緣關(guān)系。青島近幾年來,物業(yè)管理的發(fā)展可謂日新月異,每年都有數(shù)個(gè)小區(qū)被評(píng)為省級(jí)、國(guó)家級(jí)示范單位,而且其物業(yè)行業(yè)從企業(yè)、政府到學(xué)校已經(jīng)能夠形成一個(gè)整體運(yùn)作機(jī)制。完善的法規(guī)政策、健全的運(yùn)作機(jī)制為青島物業(yè)的發(fā)展,提供了舒適的“溫床”,近幾年來,一些香港、深圳的企業(yè)相繼落戶青島足可見其水平之高。因此,在地域上首先瞄準(zhǔn)青島,引進(jìn)其先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營(yíng)理念,在經(jīng)過可行性分析后為我所用,對(duì)我們來說還是有很大裨益的。其次,遠(yuǎn)學(xué)深圳。1981年,深圳第一家物業(yè)公司的建立標(biāo)志著深圳已成為中國(guó)物業(yè)的先河之地,由那后,經(jīng)過二十幾年的發(fā)展,造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國(guó)物業(yè)的巨頭,源淵的發(fā)展歷史、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、與國(guó)際接歸的管理模式使之成為中國(guó)物業(yè)的學(xué)習(xí)榜樣。近幾年來,深圳物業(yè)的“揮軍北上”應(yīng)該說為我們的學(xué)習(xí)提供了良好的機(jī)會(huì),因此我們要積極學(xué)習(xí)深圳物業(yè)在治理北方物業(yè)方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),加強(qiáng)企業(yè)間的交流,形成共享網(wǎng)絡(luò),為我們品牌的創(chuàng)建引他山之玉。 三、在海納四個(gè)項(xiàng)目物業(yè)實(shí)習(xí)近一個(gè)月的時(shí)間里,使筆者學(xué)到了一些書本上沒有的東西,增加了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),為走向工作崗位奠定了夯實(shí)的基礎(chǔ),以上是筆者的一些體驗(yàn)心得和建議。在企業(yè)變革和結(jié)構(gòu)重組后,經(jīng)過全體員工長(zhǎng)期不懈的努力,筆者堅(jiān)信海納物業(yè)定能走出日照、山東乃至全國(guó),樹立自己的企業(yè)品牌。揚(yáng)帆激進(jìn),終就輝煌,海納物業(yè)人定能托起燦爛的明天。

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