物業(yè)管理考察報告

        
應(yīng)××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的邀請，以中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達(dá)為團(tuán)長的物業(yè)管理考察團(tuán)一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××國進(jìn)行了考察和訪問，并與××國房屋特許經(jīng)理學(xué)會進(jìn)行了廣泛交流，收獲頗多，現(xiàn)將××國物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。
　　一、××國住房建設(shè)和分配制度
　　在20世紀(jì)初，大約90的××國人是靠租房解決居住問題的。到了20世紀(jì)未，××國推行住房制度改革，將國有住房出售給租戶，還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房，將房屋出售或出租給中低收入家庭，還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的××國人直接從私人開發(fā)商手中購買房屋，但這個比例不高，大約占5左右。1980年以來到現(xiàn)在，××國各地區(qū)地方政府將150萬套房屋出售給了個人。目前為止，70的××國人擁有了自己的住房，其中在××格蘭這一比例達(dá)70，威爾士達(dá)到了73，蘇格蘭64，北愛爾蘭為75。一項(xiàng)調(diào)查表明，90的××國人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個人，價格是低于市場價格的，給了租戶很多優(yōu)惠，也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋，政府出售給個人時價格為169975××鎊，而購買者再次出售時價格可達(dá)207246××鎊，差價達(dá)4萬××鎊。我國從20世紀(jì)90年代開始的住房制度改革就借鑒了××國模式。
　　由于××國地多人少，大部分住宅以獨(dú)立式別墅存在，其次是聯(lián)體別墅，經(jīng)濟(jì)條件較差的居民住高層住宅，這也決定了××國物業(yè)管理的類型。
　　二、××國物業(yè)管理類型
　　××國房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來講，非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多，管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理，包括設(shè)備的日常運(yùn)行，維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過物業(yè)管理委托合同約定，管理費(fèi)用也大多采用傭金制。
　　而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同，比我們的物業(yè)管理要簡單，因?yàn)榇蟛糠秩俗≡讵?dú)立式別墅里，別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護(hù)管理，業(yè)主需每年交納物業(yè)稅（council
　　tax）,一套別墅（建筑面積200平方米左右）一年的物業(yè)稅大約1600××鎊，相當(dāng)于一般職工工資（年工資36000××鎊）的4.4，是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理，則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來負(fù)責(zé)。當(dāng)然，業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒，因?yàn)樵凇痢羾�，水、電零維修的人工費(fèi)是非常貴，基本上是每半小時50××鎊，這和我們水、電工非常廉價相反。
　　由于房屋互不相連，維修及管理服務(wù)都非常簡單，社區(qū)關(guān)系也非常簡單，很少會產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。
　　除了獨(dú)立式別墅外，還有少量的人住在高層樓房里，但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小，不象我們大規(guī)模的社區(qū)，一般都是一棟樓為一個物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開發(fā)商建設(shè)的，物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司，原創(chuàng)：http://www.panasonaic.com開發(fā)商在出售房屋時，會制定一個公約，公約中明確物業(yè)公司的名稱，物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費(fèi)，包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，購房人要對此予以認(rèn)可。業(yè)主入住以后，可以成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對開發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的，可以解聘，自行選擇滿意的物業(yè)公司。
　　住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一般也采用包干制，每年是一個固定的數(shù)目，包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然，帳目是需要向業(yè)主公開的，物業(yè)公司的帳目，業(yè)主可隨時隨地到稅務(wù)部門去查詢。對于小規(guī)模的樓宇，業(yè)主也許不會去選擇一個公司，而是直接選擇一個房屋經(jīng)理，負(fù)責(zé)管理房屋事務(wù)，這樣對業(yè)主來講會節(jié)約一些費(fèi)用。
　　關(guān)于業(yè)主的決策機(jī)制問題，也是通過召開業(yè)主大會來決定重大事務(wù)。如對樓宇公共部位的維修問題，到底該不該修，如何修，由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見，則任何一個業(yè)主都可以向政府主管部門（類似我們的房產(chǎn)管理局）申請政府裁決，政府主管部門申請后，可以實(shí)地勘察，認(rèn)為房屋存在安全隱患必須維修的，會責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成一致意見，達(dá)不成一致意見的，政府部門會組織專業(yè)單位維修，維修費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)�，并在維修費(fèi)用的基礎(chǔ)上加收30，作為政府的收入，此舉在于督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見。
　　三、××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會
　　在××國，政府對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人沒有特別的限制。但有一個半官方的非贏利性組織，即××國特許房屋經(jīng)理學(xué)會（chartered
　　itituteof
　　housing，簡稱“cih”），在物業(yè)管理行業(yè)非

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