中山市房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況調(diào)研工作報(bào)告

　　近年來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，國(guó)家為了抑制高企的房?jī)r(jià)，紛紛出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)政策。為深入了解國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響下了的中山房地產(chǎn)市場(chǎng)和我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況，找準(zhǔn)我分行在中山房地產(chǎn)市場(chǎng)中的位置，辦公室聯(lián)合房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中心對(duì)中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)及我分行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

　　一、中山市房地產(chǎn)形勢(shì)分析

　　隨著國(guó)家住房制度改革的發(fā)展深入，我市住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)得到了快速發(fā)展，已連續(xù)幾年保持較快增長(zhǎng)速度，4年來(lái)住宅商品房以每年20.5%的速度發(fā)展，住宅銷(xiāo)售面積由2000年的71.06萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到2004年的141.75萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)近2倍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由2000年的21億元上升到2004年的62.46億元，增長(zhǎng)近3倍。全市城鎮(zhèn)人均居住面積由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，與全國(guó)城鎮(zhèn)人均居住面積近23.67平方米相比，處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平。由于居住環(huán)境的不斷改善，我市先后榮獲了“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“全國(guó)園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”和聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，增強(qiáng)了我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。近年房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時(shí)，也存在商品房空置面積增加、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題突出等問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展總體正常，住宅市場(chǎng)潛力較大。從我市城市化進(jìn)程角度來(lái)看，顯示對(duì)住宅的巨大需求。2004年末我市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝?2.73%，若城市化進(jìn)程加速發(fā)展，占全市人口近六成的鄉(xiāng)村居住人口進(jìn)城將成為推動(dòng)未來(lái)中山樓市的巨大力量。從人口流動(dòng)情況來(lái)看，對(duì)住宅的需求也較大。我市2004年末外來(lái)人口116.11萬(wàn)人，年末外來(lái)人口與戶籍人口之比為83：100，與2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趨勢(shì)明顯。如此大量的流動(dòng)人口是城市房屋租賃市場(chǎng)和二手房的消費(fèi)主體，為房屋租賃和二手房等市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。據(jù)國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，2000—2003年，中山市共核發(fā)房屋租賃證12169宗，代國(guó)家征收稅款2022萬(wàn)元。另?yè)?jù)國(guó)土資源局有關(guān)部門(mén)對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求調(diào)查顯示，潛在購(gòu)房者購(gòu)置新房后希望將多余的房屋推向租賃市場(chǎng)的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面積交易同比增加39%，交易面積達(dá)83萬(wàn)平方米，是一手樓交易面積的2倍。隨著我市工業(yè)化進(jìn)程的加快和第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，外來(lái)人口消費(fèi)的力度也進(jìn)一步加強(qiáng)，這對(duì)將來(lái)整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)和房?jī)r(jià)的走向都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求來(lái)看，隨著城區(qū)土地資源的逐漸稀少、中山市居民收入的穩(wěn)步提高、交通條件的改善以及家庭汽車(chē)擁有量的上升，越來(lái)越多的城區(qū)人渴望到郊區(qū)居住，享受生態(tài)園林生活，使得城效和鎮(zhèn)區(qū)樓盤(pán)逐漸成為置業(yè)熱點(diǎn)，居住城郊化的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。根據(jù)2005年《中山年鑒》資料顯示，2004年中山市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15836元，農(nóng)民人均純收入7523元，分別比去年同期增長(zhǎng)6%、15.4%，人們的生活逐漸步入小康。隨著人們收入穩(wěn)步增加、房改政策措施的實(shí)施以及不合理收費(fèi)政策的取消，我市的房地產(chǎn)具有一定的發(fā)展空間。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源多元化，銀行資金占比不高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金100000國(guó)內(nèi)銀行貸款433152841354415123530銀行貸款占比16.6%9.5%12%18.6%利用外資374754561562514441自籌資金5687668978138370162245其他資金來(lái)源156402196955242750362186合計(jì)260440299802451160662420房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要來(lái)源4條渠道，分別是國(guó)內(nèi)銀行貸款、利用外資、自籌資金和其它資金來(lái)源。從來(lái)源渠道占比來(lái)看，其他資金來(lái)源占比最大，其次是自籌資金，第三是銀行貸款，最后是利用外資。從2000年到2003年，銀行貸款(中山金融機(jī)構(gòu)貸款)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的比例年平均保持在14%左右。房地產(chǎn)資金的多渠道來(lái)源不僅說(shuō)明中山房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作逐漸趨于成熟規(guī)范，也在很大程度上降低了銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。從這一點(diǎn)也可以說(shuō)明，即便是他行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的房地產(chǎn)客戶，其發(fā)放的貸款額也不會(huì)很高，

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