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我市房地產行業(yè)經營現狀及稅務稽查、管理對策
一、我市房地產行業(yè)發(fā)展的趨勢和動向
目前，我市注冊登記的房地產企業(yè)有1083個，其中××市區(qū)774個，市直屬企業(yè)144個。正常運行的公司約有60-70家。從調查分析的情況看，我市房地產業(yè)發(fā)展有以下幾個趨勢。
(一)私有制、股份制房地產公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產企業(yè)的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業(yè)的80%左右。非國有企業(yè)的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。
(二)市區(qū)內房地產開發(fā)的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。
(三)新項目開發(fā)地向市區(qū)邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發(fā)相關規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開發(fā)資源萎縮，現有的可開發(fā)資源多集中在舊城改造項目中，由于開發(fā)成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業(yè)開始選擇地價相對便宜的城鄉(xiāng)結合部或經濟較發(fā)達，有賣點但房地產業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級市的區(qū)域，謀求進一步發(fā)展。
二、房地產企業(yè)項目運作及會計核算特點
�。ㄒ唬╉椖窟\作的程序一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發(fā)的正式計劃書→規(guī)劃部門批準的→建設用的規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證→土地主管部門核發(fā)的建設用地批準書→建設局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時，建設局將對房地產企業(yè)所開發(fā)項目的施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業(yè)進場施工。第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續(xù)。
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1、收入核算
房地產企業(yè)其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。
2、開發(fā)成本核算
（1）開發(fā)成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發(fā)成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發(fā)間接費用（為開發(fā)產品而發(fā)生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）
�。�2）開發(fā)成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業(yè)結轉開發(fā)成本的方法為：可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本由于房屋開發(fā)的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發(fā)成本費用高，中后期開發(fā)費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發(fā)周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發(fā)成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發(fā)成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業(yè)財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發(fā)產品的成本。
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房地產企業(yè)在稅金計算有別于其他行業(yè)的特點有：
1、房地產企業(yè)采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營業(yè)稅及附加，對出租開發(fā)產品的出租收入，按5%交納營業(yè)稅，同時按規(guī)定交納城建稅和教育費附加或房產稅。
2、企業(yè)所得稅的計稅依據確定及繳納情況根據國稅發(fā)【2003】83號文規(guī)定，采取預售方式銷售開發(fā)產品的，其當期取得的預售收入先按規(guī)定的成本利潤率（不低于15％）計算出預計營業(yè)利潤
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