決定較高房價(jià)水平的主導(dǎo)力量：12個中國特色的因素

　　有關(guān)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展問題的爭論近些年始終沒有停息過。政府必須透過泡沫般的情緒化言論，對中國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)形勢形成科學(xué)認(rèn)識，否則許多不科學(xué)、不合理的言論可能誤導(dǎo)甚至脅持政府的宏觀決策。我認(rèn)為目前的房價(jià)水平較高，但導(dǎo)致這一現(xiàn)狀的主要原因是目前存在著１２個具有中國特色的影響因素，而且它們疊合在一起發(fā)揮作用。所以，簡單地與國外、與國際標(biāo)準(zhǔn)比較是不科學(xué)的。

　　一、六大國情背景決定了長期的明顯的求大于供局面　　

　　所謂“六大國情背景”，是指人多地少、人口繼續(xù)增長、城市化進(jìn)程加劇、經(jīng)濟(jì)高速增長、城鄉(xiāng)收入差異嚴(yán)重、家庭規(guī)模小型化等６個明顯體現(xiàn)現(xiàn)階段中國發(fā)展背景與特點(diǎn)的因素。中國人均占有土地面積不足世界平均數(shù)的１／３，如果與俄羅斯、加拿大、美國這些國家比，差距就更明顯了。在土地問題上，我們的國策是“一要吃飯，二要建設(shè)”，也就是說農(nóng)業(yè)是第一位的，要先保吃飯問題。這么大的國家，如果糧食短缺，需要大量進(jìn)口，可能就不是一個外匯或者經(jīng)濟(jì)問題了。國內(nèi)的穩(wěn)定問題不說，中國還必然會受到西方大國的要挾，在政治上、外交上、國家安全上甚至領(lǐng)土完整上付出大的代價(jià)。１９９４、１９９５年，美國人萊斯特·Ｒ·布朗連續(xù)發(fā)表了兩篇表達(dá)同一思想的驚世駭俗的文章——《誰來養(yǎng)活中國——當(dāng)２０３０年中國糧食問題成為世界問題的時候》、《未來的限制》。這兩篇文章再次提醒我們，放松耕地控制是不對的。中國已經(jīng)成為糧食凈進(jìn)口國，嚴(yán)格保護(hù)耕地的意義已經(jīng)不止停留在紙面上。要嚴(yán)格控制耕地，控制城市規(guī)劃面積，可用于城市建設(shè)的土地就受到限制，房地產(chǎn)開發(fā)就受到限制，供給的增長就受到了限制。

　　另一方面，中國的人口卻在繼續(xù)增長，在這種人口的機(jī)械增長過程中，城市人口必然隨之增長，對房地產(chǎn)的需求就要增加。除了機(jī)械增長外，還有個結(jié)構(gòu)變化問題，也就是城市化問題。中國城市化已進(jìn)入加速發(fā)展期，城市化率已由１９９３年的２８％提高到２００３年的４０．５％。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００３年，中國共有建制市６６０個，同年，中國總?cè)丝跒椋保玻�９億，其中市鎮(zhèn)人口為５．２億。２００３年城市人口上升了１．５個百分點(diǎn)，大約增加了２０００萬。但中國的城市化也需要二、三十年的過程。它會帶動投資熱，當(dāng)前８０％左右的中長期投資就都與城市住房、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)。它還會帶動重工業(yè)的再次發(fā)展和消費(fèi)升級。而消費(fèi)升級又帶動服務(wù)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然也要房地產(chǎn)業(yè)作支撐。

　　中國還處于經(jīng)濟(jì)高速增長階段。改革開放以來中國的增長速度世界第一，而且這種趨勢還會繼續(xù)下去。如果中國致力于構(gòu)建緣西邊境國際經(jīng)濟(jì)合作帶，至少會在經(jīng)濟(jì)不過剩的情況下再高速增長２０年。世界經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)起飛時期，房地產(chǎn)業(yè)需要超前發(fā)展以提供固定資產(chǎn)支撐。房地產(chǎn)也不可能不發(fā)展，因?yàn)檫@一階段收入增長快，住房需求必然旺盛。

　　再就是城鄉(xiāng)收入差異問題。中國這個問題很嚴(yán)重，而且未來１０年內(nèi)不可能解決。不僅僅是農(nóng)業(yè)產(chǎn)量低、糧食不值錢問題，農(nóng)村土地少、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會也很少，而城市就業(yè)機(jī)會多，失業(yè)了政府還幫助再就業(yè)，而且有失業(yè)保險(xiǎn)、最低生活保障、各種救濟(jì)等。這么大的誘惑當(dāng)然農(nóng)民爭著進(jìn)城了。進(jìn)城就得有房住，不管是租房還是買房。

　　最后，我們看家庭規(guī)模小型化傾向。目前，核心家庭和丁克家庭在中國城市家庭結(jié)構(gòu)中高達(dá)６０％以上，而且有增加的趨勢。這種社會變革使中國傳統(tǒng)的大家庭結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，增加著對住房的需求。家庭結(jié)構(gòu)愈小，人均消費(fèi)面積愈大。即使是兩口之家，也需要廚房、客廳、廁所以及過道等。因此即使人口總量不變，小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)也會引起住宅需求的增加。

　　二、三大制度背景從時間、空間兩個角度極大地抬升了需求水平

　　三大制度背景是指住房制度改革、金融制度改革（金融深化）和社會福利制度現(xiàn)狀對房產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。前兩個因素從時間角度將原本該均勻分布在幾十年時間段的住房需求擠壓到當(dāng)前較短的大約２０年左右甚至更短的時間實(shí)現(xiàn)，特別是最近幾年是典型的“噴發(fā)期”；后一個因素則從空間角度將分布在全社會的住房需求吸附城鎮(zhèn)中實(shí)現(xiàn)。這促進(jìn)了城市化的進(jìn)程，但與城市化本身的起因是不同的，是農(nóng)民階層對城鄉(xiāng)社會福利分配不公的本能反映。

　　傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制

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