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市物業(yè)管理協(xié)會(huì)工作匯報(bào)
某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立于二○○○年十月，是經(jīng)某市民政局批準(zhǔn)并注冊(cè)登記，具有社團(tuán)法人資格的某市行業(yè)性社會(huì)團(tuán)體。
協(xié)會(huì)成立三年多來，在某市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷、支持、幫助、指導(dǎo)下，恪守協(xié)會(huì)宗旨，全面履行協(xié)會(huì)的基本職能，在實(shí)際運(yùn)作過程中，不斷探索和創(chuàng)新協(xié)會(huì)運(yùn)作機(jī)制、運(yùn)作方式，全心全意為社會(huì)服務(wù)、為政府服務(wù)、為會(huì)員服務(wù)，為規(guī)范和發(fā)展某市物業(yè)管理行業(yè)做了大量積極的工作，并取得了一定成績(jī)。在二○○二年某市民政局組織的全市行業(yè)考評(píng)中名列前茅，被市民政局領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)為：“協(xié)會(huì)運(yùn)作比較規(guī)范，服務(wù)內(nèi)容比較豐富”，并被評(píng)為2001-2002年度“某市優(yōu)秀社團(tuán)”。在2003年6月廣東省民間組織管理局對(duì)全省行業(yè)協(xié)會(huì)的考察調(diào)研中，認(rèn)為某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)“思路新穎，運(yùn)作規(guī)范，比較符合國(guó)際慣例，對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)有啟示作用”。
去年,協(xié)會(huì)還被某市香洲區(qū)人民政府評(píng)為社區(qū)文化建設(shè)先進(jìn)單位。
第一部分協(xié)會(huì)三年來的工作情況
一、基本概況
（一）協(xié)會(huì)成立的背景
二○○○年十月十五日是某物業(yè)管理行業(yè)值得紀(jì)念的日子，經(jīng)過近兩年醞釀并在反復(fù)磋商、協(xié)調(diào)下，某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式掛牌成立，這標(biāo)志著某市物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，物業(yè)管理企業(yè)從此有了自己的“家”。
早在一九九八年底，某市物業(yè)管理行業(yè)幾個(gè)骨干企業(yè)中參加全國(guó)第一期物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)班（深圳）的八名學(xué)員就發(fā)起了成立物業(yè)管理行業(yè)的倡議，并得到了許多物業(yè)管理企業(yè)的積極響應(yīng)，成立協(xié)會(huì)的原因是基于如下行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀：
?某市物業(yè)管理起步早，于一九八五年誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)（華發(fā)物業(yè)管理公司），但由于政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)扶持力度、重視程度不夠，使行業(yè)的發(fā)展步履艱難。整個(gè)行業(yè)發(fā)展緩慢、管理水平落后是當(dāng)時(shí)的真實(shí)寫照。業(yè)內(nèi)人士把這一現(xiàn)象概括為“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”。某市物業(yè)管理行業(yè)要得到快速發(fā)展，需要有一個(gè)行業(yè)性組織協(xié)助政府加強(qiáng)行業(yè)管理，推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。
?物業(yè)管理市場(chǎng)的全面開放，呼喚行業(yè)組織的誕生。一般來說，企業(yè)個(gè)體對(duì)社會(huì)組織的需要及依賴程度，取決于市場(chǎng)的開放程度。二○○○年正值中國(guó)加入WTO的前夕，可以預(yù)見物業(yè)管理行業(yè)將得到全面開放。為適應(yīng)這一市場(chǎng)環(huán)境的變化，把分散的企業(yè)組建成一個(gè)行業(yè)“共同體”，以增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
?政策環(huán)境和人文環(huán)境較差，亟需行業(yè)組織的出現(xiàn)。在二○○○年之前，某市僅僅出臺(tái)了《某市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（九七年一月一日實(shí)施），配套的政策、法規(guī)幾乎是空白的，現(xiàn)有的法規(guī)也在很大程度上存在需要改進(jìn)完善的地方；另一方面市民對(duì)物業(yè)管理的不理解或片面認(rèn)識(shí)及消費(fèi)意識(shí)淡薄，導(dǎo)致物業(yè)管理的發(fā)展缺乏群眾基礎(chǔ)，加上部分媒體的誤導(dǎo)更使這一情況雪上加霜。改善物業(yè)管理政策環(huán)境與人文環(huán)境，僅靠單體企業(yè)各自的努力是無濟(jì)于事的，需要行業(yè)組織發(fā)揮牽頭、中堅(jiān)的作用。
?物業(yè)管理企業(yè)素質(zhì)參差不齊，良莠并存。某市當(dāng)時(shí)有物業(yè)管理企業(yè)151家，其中臨時(shí)資質(zhì)約占企業(yè)總數(shù)的35％。不少物業(yè)管理企業(yè)制度不健全、員工隊(duì)伍素質(zhì)低、管理服務(wù)不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮，市民投訴、求助等每月高達(dá)上百起，物業(yè)管理成為當(dāng)時(shí)某市社會(huì)各界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)。
面對(duì)上述問題，成立物業(yè)管理協(xié)會(huì)的呼聲越來越高，在上級(jí)主管部門的支持下，某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)順應(yīng)歷史的發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要應(yīng)用而生，它是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。
（二）協(xié)會(huì)的性質(zhì)與宗旨
1、協(xié)會(huì)性質(zhì)：以某市從事物業(yè)管理的企業(yè)、個(gè)人為主體，依照有關(guān)法律、法規(guī)自發(fā)、自愿成立的地方行業(yè)性民間組織，是純民辦的具有法人資格的非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體。
2、協(xié)會(huì)宗旨：遵守國(guó)家法律、法規(guī)和政策，遵守社會(huì)道德風(fēng)尚，堅(jiān)持為政府決策服務(wù)、為社會(huì)進(jìn)步服務(wù)、為行業(yè)改革發(fā)展服務(wù)的方針，團(tuán)結(jié)、組織本會(huì)會(huì)員，發(fā)揮政府與企業(yè)之間的橋梁、紐帶作用。進(jìn)行行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)執(zhí)業(yè)行為，維護(hù)會(huì)員的合法權(quán)益，保障行業(yè)公平、公正的市場(chǎng)秩序，推動(dòng)某市物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。
（三）協(xié)會(huì)基本情況
協(xié)會(huì)現(xiàn)有會(huì)員57家，其中單位會(huì)員55家、個(gè)人會(huì)員2名。單位會(huì)員中一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)2家、二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)4家、三級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)近80家，管理物業(yè)面積1600萬平方米，占某市物業(yè)管理總面積的62％。
二、與國(guó)際慣例接軌，建立行業(yè)協(xié)會(huì)運(yùn)行新模式
（一）運(yùn)作模式
本協(xié)會(huì)的運(yùn)作模式可概括為：自辦自愿、經(jīng)費(fèi)自籌；多向服務(wù)、利益共享；多邊協(xié)作、規(guī)范自律。
1、自辦自愿、經(jīng)費(fèi)自籌：某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)型協(xié)會(huì)，其成立的目的是根據(jù)國(guó)家法律與協(xié)會(huì)內(nèi)部規(guī)約，為會(huì)員、社會(huì)、政府提供多向服務(wù)和協(xié)調(diào)會(huì)員的行為，以推動(dòng)區(qū)域性行業(yè)的健康發(fā)展。在我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，政府對(duì)微觀職能的收縮，恰好為協(xié)會(huì)的產(chǎn)生與發(fā)揮其作用創(chuàng)造了空間。協(xié)會(huì)的產(chǎn)生是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和行業(yè)自身發(fā)展需要的結(jié)果，完全是出于企業(yè)自發(fā)行為，會(huì)員入會(huì)采取自愿原則，協(xié)會(huì)的成立、運(yùn)作，沒向政府伸手要一分錢，由協(xié)會(huì)通過合法途徑籌措經(jīng)費(fèi)。
2、多向服務(wù)、利益共享：協(xié)會(huì)的最基本職能是“服務(wù)”，其服務(wù)的對(duì)象與方向主要有三方面：一是向政府提供服務(wù)，內(nèi)容包括行業(yè)信息的收集與統(tǒng)計(jì)分析、提供政府決策咨詢、宣傳政府的政策、法規(guī)、架設(shè)政府與企業(yè)之間的橋梁，提供上傳下達(dá)服務(wù)，服務(wù)的性質(zhì)是有償服務(wù)與無償服務(wù)相結(jié)合，我們明確提出“政府花錢買服務(wù)”的觀點(diǎn)，并得到相關(guān)政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)同；二是向社會(huì)提供服務(wù)，內(nèi)容包括為市民提供物業(yè)管理信息、政策、法規(guī)咨詢、處理市民求助、投訴、加強(qiáng)輿論導(dǎo)向，引導(dǎo)市民建立正確的消費(fèi)觀和創(chuàng)造市場(chǎng)需求；三是為會(huì)員提供服務(wù)，內(nèi)容包括行業(yè)信息交流、開展理論與業(yè)務(wù)研究并提供研究成果，開展從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)和從業(yè)資格考試，開展行業(yè)之間、企業(yè)之間的廣泛交流與合作等。
3、多邊協(xié)作、規(guī)范自律：多邊協(xié)作主要是體現(xiàn)在政府與協(xié)會(huì)建立協(xié)作關(guān)系，跨地區(qū)、跨行業(yè)的協(xié)會(huì)之間建立協(xié)作關(guān)系，協(xié)會(huì)內(nèi)部企業(yè)之間建立協(xié)作關(guān)系，協(xié)作的內(nèi)容函括資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、經(jīng)驗(yàn)交流、“多向服務(wù)”（指政府與協(xié)會(huì)之間、協(xié)會(huì)與協(xié)會(huì)之間、企業(yè)與企業(yè)之間）；規(guī)范自律主要體現(xiàn)在制定行規(guī)行約，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，維護(hù)市場(chǎng)公平、公正競(jìng)爭(zhēng)秩序，維護(hù)行業(yè)和會(huì)員的合法權(quán)益。
（二）機(jī)構(gòu)創(chuàng)新
協(xié)會(huì)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置目前國(guó)內(nèi)外均無統(tǒng)一模式，一般根據(jù)協(xié)會(huì)的性質(zhì)、任務(wù)、職能而設(shè)。本協(xié)會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置的總原則是精干、高效、一專多能，。實(shí)行會(huì)長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下的分工負(fù)責(zé)制，會(huì)員大會(huì)是協(xié)會(huì)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，理事會(huì)是大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，常務(wù)理事是理事會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。
本協(xié)會(huì)在機(jī)構(gòu)設(shè)置上的創(chuàng)新，主要體現(xiàn)在：為加強(qiáng)與政府的溝通與協(xié)作，增設(shè)了名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)、名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)、協(xié)會(huì)高級(jí)顧問；為提高協(xié)會(huì)辦事效率采取直線職能制；為精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，減少協(xié)會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)開支，采取業(yè)余職務(wù)與專職人員相結(jié)合，除常設(shè)機(jī)構(gòu)--協(xié)會(huì)秘書處4個(gè)工作人員外，其余協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)都是無薪崗位；為充分履行協(xié)會(huì)的專業(yè)職能，設(shè)立了專業(yè)委員會(huì)；為強(qiáng)化協(xié)會(huì)的自律職能和維權(quán)職能，設(shè)立了監(jiān)督委員會(huì)和法律咨詢處。
（三）制度創(chuàng)新
協(xié)會(huì)的制度創(chuàng)新是本協(xié)會(huì)的重要特色之一，制度創(chuàng)新的核心是轉(zhuǎn)變協(xié)會(huì)的內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制。本協(xié)會(huì)的運(yùn)作機(jī)制是：“垂直領(lǐng)導(dǎo)、民主決策；獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧；自我約束、自我完善；自我提高、自我發(fā)展”。
1、垂直領(lǐng)導(dǎo)、民主決策：是協(xié)會(huì)的決策機(jī)制，日常事務(wù)由協(xié)會(huì)常設(shè)機(jī)構(gòu)人員在會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下處理；重大問題實(shí)行民主決策，按問題的性質(zhì)、種類、涉及面大小等因素，決定分別提交常務(wù)理事會(huì)、理事會(huì)、會(huì)員大會(huì)討論決定。
2、獨(dú)立自主、自負(fù)盈虧：是協(xié)會(huì)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制，協(xié)會(huì)是純民辦社團(tuán)組織，不依附于任何一個(gè)政府部門或企業(yè)，完全按自己的章程與意愿運(yùn)作，不受任何干擾；協(xié)會(huì)的經(jīng)費(fèi)取之于民，用之于民，政府無任何經(jīng)濟(jì)上的扶持，實(shí)行自負(fù)盈虧、自我積累。
3、自我約束、自我完善：是協(xié)會(huì)的自律機(jī)制，其功能是通過制訂行規(guī)行約并進(jìn)行公開監(jiān)督，對(duì)違規(guī)違約的人和事進(jìn)行處理，監(jiān)督并敦促會(huì)員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造行業(yè)內(nèi)良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。
4、自我提高，自我發(fā)展：是協(xié)會(huì)的發(fā)展機(jī)制，通過協(xié)會(huì)的良好運(yùn)作，建立協(xié)會(huì)良好的公信力與社會(huì)形象，不斷壯大協(xié)會(huì)的會(huì)員隊(duì)伍和提高會(huì)員的整體素質(zhì)，使協(xié)會(huì)步入健康持續(xù)發(fā)展的軌道。
（四）職能創(chuàng)新
隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的開放、中國(guó)加入WTO，置身于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理企業(yè)需要有自己的行業(yè)組織，這是毫無疑問的，關(guān)鍵是這個(gè)協(xié)會(huì)是干什么的，能干什么？本協(xié)會(huì)成立三年來，不斷摸索協(xié)會(huì)職能轉(zhuǎn)變的新途徑。
通過實(shí)踐，我們認(rèn)識(shí)到在協(xié)會(huì)工作中如何突顯“服務(wù)”這一核心職能才是做好協(xié)會(huì)各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)。
本協(xié)會(huì)的基本職能如下：
1、協(xié)助政府宣傳、貫徹執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)、政策；
2、向政府提供行業(yè)咨詢、決策咨詢服務(wù)；
3、協(xié)助政府開展行業(yè)調(diào)研與統(tǒng)計(jì)工作，提供信息服務(wù)；
4、協(xié)助政府組織、指導(dǎo)、推廣物業(yè)管理科技成果，推動(dòng)行業(yè)科技進(jìn)步；
5、向政府反映企業(yè)呼聲、傳達(dá)政府意見、發(fā)揮政府與企業(yè)的橋梁與紐帶作用；
6、制定行規(guī)行約、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施，建立行業(yè)誠(chéng)信記錄與評(píng)價(jià)制度，提高行業(yè)整體良好形象；
7、依法維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益；
8、協(xié)調(diào)、溝通會(huì)員之間的關(guān)系，為會(huì)員之間溝通創(chuàng)造便捷條件；
9、維護(hù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)公平、公正競(jìng)爭(zhēng)；
10、向會(huì)員提供服務(wù)：
?信息服務(wù)；
?國(guó)際、國(guó)內(nèi)交流服務(wù)；
?咨詢服務(wù)；
?培訓(xùn)服務(wù)；
?推廣服務(wù)；
?理論與先進(jìn)技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)服務(wù)；
?法律支援服務(wù)；
?行業(yè)評(píng)估論證、業(yè)務(wù)技能資質(zhì)考核；
?其他服務(wù)。
11、向社會(huì)提供與行業(yè)相關(guān)的服務(wù)。
三、全面履行協(xié)會(huì)職能，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展
協(xié)會(huì)成立三年多來，緊緊圍繞協(xié)會(huì)宗旨和牢牢把握“服務(wù)”方向，在全體理事、會(huì)員的共同努力下，開展了大量的、卓有成效的工作，充分發(fā)揮了“橋梁”、“紐帶”作用和“會(huì)員之家”的作用。
（一）當(dāng)好政府參謀，提供高效服務(wù)
1、參與物業(yè)管理地方法規(guī)的建設(shè)。先后參與了《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《某市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《某市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》、《某市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)分級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)》、《香洲區(qū)城區(qū)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序暫行規(guī)定》、《某市物業(yè)管理維修基金管理暫行辦法》、《某市物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)暫行規(guī)定》的論證、討論和修改工作，廣泛收集會(huì)員單位的意見，并積極向政府有關(guān)部門反映，為構(gòu)建我市物業(yè)管理法律框架發(fā)揮了應(yīng)有的作用。
2、參加物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）復(fù)評(píng)。協(xié)會(huì)派出專家小組協(xié)助市物業(yè)管理部門對(duì)全市物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈）進(jìn)行復(fù)檢、考評(píng)，對(duì)受檢小區(qū)提出整改意見。
3、參與政府對(duì)城中村的整合改造。為街道辦招投標(biāo)提供專業(yè)咨詢，幫助制訂、修改招標(biāo)書，有力地推動(dòng)了小區(qū)整合的市場(chǎng)化進(jìn)程，受到有關(guān)部門的贊賞。
4、參與住宅小區(qū)用電移交工作。派出行業(yè)專家參加住宅小區(qū)居民用電移交調(diào)研，落實(shí)城區(qū)居民用電抄表到戶，解決居民用電電費(fèi)過高問題，協(xié)助政府完成了一項(xiàng)實(shí)事工程。
5、協(xié)會(huì)分別于二○○一年、二○○二年廣泛開展行業(yè)內(nèi)各企業(yè)情況的調(diào)研與統(tǒng)計(jì)工作，為政府提供了大量的有價(jià)值的統(tǒng)計(jì)資料，為政府制定地方性政策、政府職能轉(zhuǎn)型、制定城市管理改革方案等提供專業(yè)咨詢和決策依據(jù)。
6、協(xié)助政府宣傳、貫徹法規(guī)和政策。協(xié)會(huì)利用行業(yè)組織的優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)與《某特區(qū)報(bào)》、《某晚報(bào)》、某電視臺(tái)等新聞媒體合作，開辦《物業(yè)管理之窗》等宣傳欄目，宣傳國(guó)家和地方物業(yè)管理法規(guī)、政策，宣傳先進(jìn)的物業(yè)管理理念，介紹先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)、引導(dǎo)市民建立正確的消費(fèi)觀，為宣傳、貫徹政府的法規(guī)、政策發(fā)揮了重要的作用。
7、積極向政府反映會(huì)員與百姓的呼聲。協(xié)會(huì)成立三年多來。利用各種渠道，反映會(huì)員與百姓的呼聲。如向政府積極反映用電、用水移交問題，促成了城區(qū)大部分住宅小區(qū)居民用電逐步移交給供電部門管理；向政府反映小區(qū)公共用電管理問題，促成了政府頒布公共用電分?jǐn)傓k法，向政府反映業(yè)主委員會(huì)成立與運(yùn)作中存在問題，促成了香洲區(qū)政府出臺(tái)《業(yè)主委員會(huì)成立程序暫行辦法》；向政府反映《某市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》存在的問題，促成了市法制局頒發(fā)該辦法的《解釋》文件和部分小區(qū)的行政批復(fù)；多次向政府呼吁建立物業(yè)維修基金、規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)，促成了制定配套法規(guī)的進(jìn)程，等等。
（二）以會(huì)員為中心，提供全方位服務(wù)。
為會(huì)員服務(wù)是協(xié)會(huì)的基本職能和中心工作。為了做好這一工作，我們制定了常務(wù)理事聯(lián)系會(huì)員制度，明確提出“以會(huì)員為中心”的協(xié)會(huì)工作新理念，并在協(xié)會(huì)經(jīng)費(fèi)開支上，向服務(wù)會(huì)員傾斜，在工作措施上，把為會(huì)員服務(wù)列入最重要的議事日程。
1、大力開展行業(yè)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)。先后舉辦《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班》、《物業(yè)管理檔案資料員實(shí)操培訓(xùn)班》，有一千二百多人參加培訓(xùn)并取得各類崗位合格證書。此外，我們適應(yīng)企業(yè)需要，量身定做，由協(xié)會(huì)專家上門為企業(yè)培訓(xùn)員工，也收到了良好的效果。
2、組織行業(yè)交流，推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。兩年來，共接待中國(guó)物協(xié)組織的全國(guó)考察團(tuán)及廈門、合肥、南京、青島、昆明、廣州、深圳、衡陽(yáng)、武漢、新疆、長(zhǎng)沙、無錫、煙臺(tái)等省市考察人員800余人次。也組織本市5批65人次赴青島、大連、杭州、烏魯木齊登第考察學(xué)習(xí)。通過與國(guó)內(nèi)同行交流，吸取了同行的先進(jìn)管理手段和服務(wù)理念，提升了某物業(yè)管理服務(wù)水平。
3、積極維護(hù)行業(yè)和會(huì)員的合法權(quán)益。特別是對(duì)涉及全行業(yè)利益的一些棘手問題，由行業(yè)協(xié)會(huì)出面與政府有關(guān)部門協(xié)調(diào)，依據(jù)政策法規(guī)，爭(zhēng)取公平、公正解決。如2001年城區(qū)管理收費(fèi)定級(jí)中，對(duì)個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)提出的“某市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要比周圍城市低10％”的觀點(diǎn)，協(xié)會(huì)采集了不同物管項(xiàng)目的成本核算樣本數(shù)據(jù)提供物價(jià)部門參考，為最后保本微利的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作了最大的努力。又如，對(duì)政府計(jì)生部門把計(jì)劃生育工作強(qiáng)行攤派給物業(yè)公司的做法也向政府反映了協(xié)會(huì)的意見。在國(guó)家六部委聯(lián)合整頓保安隊(duì)伍時(shí)，與市治安大隊(duì)商量，妥善解決了物業(yè)管理小區(qū)治安防范人員的出路問題，在保障行業(yè)合法權(quán)益方面盡了協(xié)會(huì)最大努力。此外，協(xié)會(huì)還為個(gè)別會(huì)員單位的合法權(quán)益受到損害時(shí)，協(xié)會(huì)積極從中斡旋、協(xié)調(diào)，如在小區(qū)收費(fèi)定級(jí)過程中，個(gè)別業(yè)主委員會(huì)不按政策規(guī)定，有意壓低物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)多次參與宣傳政策和解釋工作，維護(hù)了會(huì)員的合法權(quán)益。
4、努力為企業(yè)排憂解難。幫助會(huì)員單位排解困難是協(xié)會(huì)應(yīng)盡的職責(zé)，協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)不厭其煩走訪企業(yè)，多次參加會(huì)員單位的調(diào)研和調(diào)解工作幫助企業(yè)內(nèi)部整改，找政府及有關(guān)部門協(xié)調(diào)，化解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾等。
5、牽線搭橋，提供中介服務(wù)。我們根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)需要，為引導(dǎo)社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)入行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域做了一些探索和嘗試。如協(xié)助臺(tái)灣普洛爾純凈水公司在鳳凰花園和迎賓廣場(chǎng)兩個(gè)小區(qū)推廣管道純凈水試點(diǎn)；介紹中國(guó)電信在小區(qū)設(shè)立電信代辦點(diǎn)；組織企業(yè)到海島部隊(duì)招聘人才；介紹中大物業(yè)管理大專班和昆明市物業(yè)管理學(xué)校畢業(yè)生到企業(yè)實(shí)習(xí)工作等。
這些嘗試，探索了協(xié)會(huì)開展中介服務(wù)、爭(zhēng)取各方多贏局面的新路子。
（三）致力行業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)，推動(dòng)行業(yè)整體水平提高。
1、開展行業(yè)理論的研討
2001年10月，在協(xié)會(huì)周年慶典之際，成功舉辦了“某市物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展對(duì)策研討會(huì)”建設(shè)部、兄弟省市領(lǐng)導(dǎo)及專家學(xué)者200人出席了會(huì)議；二○○三年七月與澳門物業(yè)管理業(yè)商會(huì)共同舉辦了：“珠澳社區(qū)物業(yè)管理專業(yè)研討會(huì)”兩地同行進(jìn)行了廣泛的交流，并發(fā)表了二十多篇論文。
2、創(chuàng)辦《某物業(yè)管理》刊物
以刊物周年慶典為契機(jī)創(chuàng)辦的《某物業(yè)管理》雜志，是協(xié)會(huì)對(duì)外宣傳的窗口，會(huì)員交流的園地，聯(lián)結(jié)政府和社會(huì)的紐帶。已出六期，約二十余萬字，二百多幅圖片。去年還增出一期“某物業(yè)管理通訊”。雜志在反映行業(yè)動(dòng)態(tài)，宣傳政策法規(guī)，探討行業(yè)理論，指導(dǎo)物業(yè)管理實(shí)踐方面發(fā)揮了積極作用。
3、大力宣傳推廣物業(yè)管理理念和先進(jìn)技術(shù)。
協(xié)會(huì)主動(dòng)與報(bào)社、電臺(tái)等新聞媒體溝通，根據(jù)不同時(shí)期物業(yè)管理熱點(diǎn)問題，多次在某電視臺(tái)做節(jié)目，在報(bào)紙上開辟專欄，廣泛宣傳正確的物管理念，逐步改變了新聞媒體在報(bào)道物業(yè)管理行業(yè)時(shí)“市民投訴”一邊倒的現(xiàn)象，提高了業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)和會(huì)員單位的執(zhí)業(yè)水平，對(duì)宣傳協(xié)會(huì)、宣傳行業(yè)起到了積極作用。二年多來，為推進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步，協(xié)會(huì)積極推廣先進(jìn)技術(shù)和科技成果。如與軟件公司合作、開發(fā)、推廣物業(yè)管理服務(wù)軟件，協(xié)助一些有條件的會(huì)員推廣小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，建立物業(yè)管理互連網(wǎng)絡(luò)、推介物業(yè)管理服務(wù)先進(jìn)裝備，推廣小區(qū)生態(tài)環(huán)境技術(shù)，這些活動(dòng)，對(duì)提高行業(yè)服務(wù)科技含量，提高物業(yè)管理水平發(fā)揮了主要作用。
4、主動(dòng)承擔(dān)這會(huì)責(zé)任，塑造行業(yè)形象。物業(yè)管理與社會(huì)公眾聯(lián)系密切，實(shí)踐中我們堅(jiān)持用“三個(gè)代表”的思想，倡導(dǎo)會(huì)員企業(yè)把經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益、環(huán)境效益結(jié)合起來，積極參與社區(qū)精神文明建設(shè)，參與社會(huì)公共事務(wù)，參加社會(huì)公益事業(yè)。協(xié)會(huì)還積極為市民提供無償咨詢服務(wù)，贈(zèng)送相關(guān)資料，調(diào)解有關(guān)矛盾，提供維權(quán)援助。
（四）開展行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為
首先是教育、監(jiān)督會(huì)員依法經(jīng)營(yíng)、規(guī)范服務(wù)，利用協(xié)會(huì)宣傳陣地和各種場(chǎng)合，反復(fù)教育、督促會(huì)員單位依法經(jīng)營(yíng)，主動(dòng)調(diào)查市民反映的投訴問題，糾正個(gè)別會(huì)員單位的違規(guī)行為。如二○○二年，有一家會(huì)員單位的不正當(dāng)?shù)某兄Z和低于成本的價(jià)格等手法，私下與某些業(yè)主委員會(huì)成員談判，意圖“挖墻角”、“搶地盤”。協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)意識(shí)到這是擾亂市場(chǎng)秩序的嚴(yán)重錯(cuò)誤行為，對(duì)該會(huì)員提出了嚴(yán)重警告和批評(píng)，制止了違反行業(yè)道德、違規(guī)行為。第二是建立會(huì)員單位誠(chéng)信記錄和誠(chéng)信評(píng)價(jià)制度。協(xié)會(huì)組織資質(zhì)管理，從業(yè)人年持證上崗檢查，對(duì)檢查工作中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)督促整改；對(duì)行業(yè)內(nèi)信譽(yù)好的企業(yè)給予記錄歸檔，出具優(yōu)良誠(chéng)信證明。在二○○二年六月，配合全國(guó)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，與主管部門一道研究制訂整頓方案，提出“物業(yè)管理行業(yè)整治若干意見”，并向全市同行發(fā)出誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)《倡議書》，協(xié)同主管部門，調(diào)查全市各小區(qū)資質(zhì)管理情況，查處了無資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、管理混亂等違規(guī)現(xiàn)象。第三是制定《會(huì)員公約（征求意見稿）》，規(guī)范行業(yè)的執(zhí)業(yè)行為，推動(dòng)行業(yè)職業(yè)道德的建設(shè)。
四、協(xié)會(huì)目前面臨的主要問題
某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)經(jīng)過三年多的運(yùn)作，雖然做了大量的工作，但也無可避免地存在著一些亟需解決的問題。歸納起來，主要有如下兩方面的問題：
（一）協(xié)會(huì)生存與發(fā)展的環(huán)境與機(jī)制有待改善
1、管理體制的問題。進(jìn)入上世紀(jì)九十年代，政府把大多數(shù)專業(yè)經(jīng)濟(jì)部門轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)實(shí)體、行業(yè)協(xié)會(huì)、中介服務(wù)組織，并日益成為政府改革的明確目標(biāo)。黨的十四屆五中全會(huì)就決定“把專業(yè)經(jīng)濟(jì)管理部門逐步改組為不具有政府職能的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，或改為國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有資產(chǎn)的單位和自律性行業(yè)管理組織”。但是，時(shí)至今日，行業(yè)協(xié)會(huì)的作用及其生存、發(fā)展未能引起政府的高度重視。管理機(jī)制上還沒取得實(shí)質(zhì)性的制度創(chuàng)新，“大政府小社會(huì)”的傳統(tǒng)格局依然得以維持。
2、政府對(duì)協(xié)會(huì)功能的認(rèn)識(shí)仍存在誤區(qū)。目前一些地方政府對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)功能的認(rèn)識(shí)較為狹窄，認(rèn)為行業(yè)協(xié)會(huì)的作用僅僅是行業(yè)自律的組織，有的甚至把成立行業(yè)協(xié)會(huì)當(dāng)作政府相關(guān)部門的“點(diǎn)綴”；另一方面，有些地方性行業(yè)協(xié)會(huì)又被政府作為政府職能的一種延伸，協(xié)會(huì)的功能被扭曲，阻礙了行業(yè)組織的健康發(fā)展。
3、行業(yè)協(xié)會(huì)的功能與政府經(jīng)濟(jì)部門的互補(bǔ)、互動(dòng)關(guān)系不明確。行業(yè)協(xié)會(huì)從經(jīng)濟(jì)治理角度分析，其是行業(yè)內(nèi)部的一種“治理”組織，其“治理”機(jī)制不僅在歐洲和日本，甚至在美國(guó)的經(jīng)濟(jì)部門治理中發(fā)揮著愈來愈重要的作用。行業(yè)組織長(zhǎng)期發(fā)展起來的信息能力和協(xié)調(diào)能力所形成的組織網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和外部經(jīng)濟(jì)是一把“雙刃劍”：它既有節(jié)約會(huì)員交易成本、降低市場(chǎng)不確定性和增強(qiáng)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)能力的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)管理不當(dāng)時(shí)，又有阻礙競(jìng)爭(zhēng)，增加社會(huì)成本的劣勢(shì)。因此，如何使協(xié)會(huì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，在充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)功能的同時(shí)，又使其“治理”作用與社會(huì)、政府互動(dòng)、互補(bǔ)，這是當(dāng)前急需研究解決的問題。
4、政府對(duì)行業(yè)的管理仍然缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制。主要存在二方面的問題：一是對(duì)市場(chǎng)的過分干預(yù)；二是按照中央和國(guó)家的指示精神，政府經(jīng)濟(jì)部門的許多職能應(yīng)逐步轉(zhuǎn)移到行業(yè)協(xié)會(huì)，如行業(yè)評(píng)估、資質(zhì)審查、人員培訓(xùn)等等，雖然近年來，在這方面已取得了一些進(jìn)步，但總的來說，是在政府患得患失的推動(dòng)下和行業(yè)組織小規(guī)模艱難探索與實(shí)踐中取得的。
5、政府無償使用協(xié)會(huì)服務(wù)。首先是政府對(duì)協(xié)會(huì)服務(wù)的有償性缺乏認(rèn)識(shí)，甚至把協(xié)會(huì)作為政府部門的一種輔助“工具”，可以呼之則來，揮之則去。按照國(guó)際慣例，一般政府經(jīng)濟(jì)部門應(yīng)向行業(yè)協(xié)會(huì)購(gòu)買服務(wù)，政府與協(xié)會(huì)的關(guān)系完全按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律確定。
（二）協(xié)會(huì)自身建設(shè)有待加強(qiáng)
1、協(xié)會(huì)自身制度建設(shè)滯后。協(xié)會(huì)的規(guī)范化運(yùn)作離不開規(guī)章制度的約束，目前協(xié)會(huì)在制度建設(shè)上存在的主要缺陷有：協(xié)會(huì)章程內(nèi)容不完善、運(yùn)作制度不完整、行業(yè)自律制度未健全、協(xié)會(huì)工作人員的業(yè)績(jī)?nèi)鄙賾?yīng)有的考核與獎(jiǎng)罰等。
2、協(xié)會(huì)與會(huì)員的聯(lián)系溝通不夠。協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)與常設(shè)機(jī)構(gòu)在與會(huì)員溝通上，未能形成一種制度，尤其是缺少經(jīng)常性的深入會(huì)員單位調(diào)查研究。
3、行業(yè)組織發(fā)展緩慢。某市從事物業(yè)管理的企業(yè)目前有170多家，加入?yún)f(xié)會(huì)的僅有55家，占總數(shù)的32％。雖然沒入會(huì)的企業(yè)大多數(shù)為臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)或小型企業(yè)，但如此之多的企業(yè)游離于協(xié)會(huì)之外，不利于行業(yè)的自律管理與規(guī)范發(fā)展。
4、行業(yè)自律力度不夠。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)，招投標(biāo)中的過度競(jìng)爭(zhēng)已初露端倪，盲目壓價(jià)，低價(jià)接盤的現(xiàn)象屢有發(fā)生。但行業(yè)自律還停留在口頭上，還沒有形成一種自律機(jī)制。
5、服務(wù)工作要進(jìn)一步深化和提高。特別是要加強(qiáng)對(duì)普通會(huì)員的服務(wù)，改變開展活動(dòng)不多的現(xiàn)象。工作人員要牢固樹立為會(huì)員服務(wù)的思想，提高專業(yè)素質(zhì)，改進(jìn)服務(wù)手段，真正為行業(yè)、為企業(yè)辦好事、辦實(shí)事。
6、地方行業(yè)協(xié)會(huì)與國(guó)家和省協(xié)會(huì)的聯(lián)系不夠。國(guó)家、省協(xié)會(huì)要通過有效的渠道指導(dǎo)地方協(xié)會(huì)的工作開展。同時(shí)，地方協(xié)會(huì)的主要負(fù)責(zé)人要加入省協(xié)會(huì)的常務(wù)理事會(huì)，通過這樣的渠道，共同對(duì)地區(qū)性行業(yè)工作進(jìn)行探討和研究。
7、協(xié)會(huì)的信息管理缺乏高效、先進(jìn)的手段。目前本協(xié)會(huì)由于資金與人才的缺乏，行業(yè)信息的管理仍然停留在較原始的水平上，尚未建立計(jì)算機(jī)服務(wù)平臺(tái)等先進(jìn)的信息管理手段，制約了協(xié)會(huì)信息服務(wù)作用的發(fā)揮。
8、協(xié)會(huì)對(duì)協(xié)調(diào)會(huì)員之間的關(guān)系協(xié)調(diào)力度不夠。如何把會(huì)員凝聚成行業(yè)利益的共同體，還須做大量的協(xié)調(diào)工作。目前會(huì)員之間各自為政、分頭行事的現(xiàn)象十分普遍，不利于提高行業(yè)的整體形象與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
第二部分某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)的發(fā)展思考
某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)經(jīng)過三年的運(yùn)作，已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展趨勢(shì)及強(qiáng)勁的生命力。但這些成績(jī)的取得，僅僅是協(xié)會(huì)發(fā)展的一個(gè)“序曲”。協(xié)會(huì)在今后的發(fā)展中應(yīng)秉承以下總體思路,即:堅(jiān)持黨的四項(xiàng)基本原則，全面貫徹“三個(gè)代表”的重要思想，按照黨的十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中關(guān)于“按市場(chǎng)化原則規(guī)范和發(fā)展各類行業(yè)協(xié)會(huì)”的要求、在行業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，以規(guī)范發(fā)展為目標(biāo)，以貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》為重點(diǎn)，以創(chuàng)新為動(dòng)力，以服務(wù)為手段，緊緊圍繞提高物業(yè)管理服務(wù)水平這個(gè)中心，齊心協(xié)力，扎實(shí)工作，堅(jiān)定不移地推進(jìn)某市物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展。為此,在鞏固現(xiàn)有工作的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步加強(qiáng)下列工作:
一是堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》。《條例》是物業(yè)管理的基本依據(jù)，是規(guī)范參與各方權(quán)利、義務(wù)、行為的準(zhǔn)則，是促進(jìn)物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的根本保證。落實(shí)《條例》是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)。我會(huì)已把2○○4年定位為宣傳調(diào)研年，就是要大力做好《條例》的宣傳工作，做到家喻戶曉，人人皆知，從根本上提高市民的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)和正確維權(quán)意識(shí)，改善行業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境。。要把落實(shí)條例和落實(shí)相關(guān)配套法規(guī)、示范文本結(jié)合起來，扎扎實(shí)實(shí)、一步一個(gè)腳印地把條例落到實(shí)處。要把學(xué)習(xí)條例知識(shí)作為從業(yè)人員繼續(xù)教育的必修課，有計(jì)劃有針對(duì)性地組織從業(yè)人員資格認(rèn)證和實(shí)操培訓(xùn)，改善從業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)，提高服務(wù)管理水準(zhǔn)。要把學(xué)習(xí)貫徹條例與規(guī)范相關(guān)主體行為結(jié)合起來，促進(jìn)業(yè)主委的建設(shè)，幫助他們提高政策水平和業(yè)務(wù)水平，共同維護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展。
二是堅(jiān)持獨(dú)立自主的辦會(huì)方向。行業(yè)協(xié)會(huì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)管理體制改革、政府職能轉(zhuǎn)移的產(chǎn)物，因此，行業(yè)協(xié)會(huì)必須遵循市場(chǎng)化、規(guī)范化發(fā)展原則。在自覺接受政府主管部門的指導(dǎo),爭(zhēng)取政府主管部門的支持的同時(shí),堅(jiān)持協(xié)會(huì)的民辦特色。不能希冀政府在經(jīng)濟(jì)上扶持，要學(xué)會(huì)在市場(chǎng)中生存；不能利用政府職能轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)來強(qiáng)化協(xié)會(huì)權(quán)力，要靠自立自強(qiáng)來爭(zhēng)取協(xié)會(huì)的地位；不套用行政管理的手法來處理協(xié)會(huì)內(nèi)部事務(wù)，要以誠(chéng)立會(huì)，以信立會(huì)，民主決策，取信會(huì)員，真正把協(xié)會(huì)辦成會(huì)員之“家”。
三是完善服務(wù)型自律型管理機(jī)制。行業(yè)協(xié)會(huì)是大家自愿結(jié)成的社團(tuán)組織，“自律、發(fā)展、協(xié)調(diào)、互助、服務(wù)、交流、調(diào)解和制衡”是協(xié)會(huì)的基本職能。我們對(duì)行業(yè)的管理不能靠行政命令，不能拿“官臉”、沾“官氣”、打“官腔”，要以專業(yè)見長(zhǎng)，以服務(wù)取勝。要以自律管理，信譽(yù)管理，道德防線，市場(chǎng)成本，利益機(jī)制來求得內(nèi)部的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，在充滿人性化的管理中實(shí)現(xiàn)會(huì)員的互動(dòng)多贏。
四是進(jìn)一步強(qiáng)化深化服務(wù)職能。代表會(huì)員、服務(wù)會(huì)員始終是協(xié)會(huì)工作的重中之重。服務(wù)工作不能停留在為會(huì)員排解具體困難的層面上，更要注重維護(hù)行業(yè)的整體利益，維護(hù)會(huì)員的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，解決好事關(guān)全局的帶普遍性問題，為整個(gè)行業(yè)服務(wù)，起到解決一個(gè)，受益一片的效果，真正發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)劃引領(lǐng)行業(yè)健康發(fā)展的領(lǐng)頭羊作用。
五是走開拓創(chuàng)新、固本強(qiáng)會(huì)的發(fā)展之路。發(fā)展是硬道理，創(chuàng)新是原動(dòng)力。協(xié)會(huì)的工作也要敢于大膽創(chuàng)新，走前人未走過的路,一切妨礙發(fā)展的思想觀念都要堅(jiān)決突破，一切束縛發(fā)展的做法和規(guī)定都要堅(jiān)決改變，一切影響發(fā)展的體制弊端都要堅(jiān)決革除，以新求變，以變強(qiáng)會(huì)。
在服務(wù)方式上，要由無償服務(wù)向有償為主、無償為輔過渡。協(xié)會(huì)不是純公益的慈善機(jī)構(gòu)，是靠會(huì)員的會(huì)費(fèi)作支撐,一概無償服務(wù)，既不符市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法則，又侵犯了會(huì)員的利益，也不利于協(xié)會(huì)的長(zhǎng)期發(fā)展。一定要內(nèi)外有別，區(qū)別對(duì)待。
某市物業(yè)管理協(xié)會(huì)在實(shí)際的工作運(yùn)作中得到了廣大會(huì)員單位及有關(guān)單位的大力支持。相信在未來的日子里，在政府主管部門和行業(yè)主管部門及同行的指導(dǎo)下，協(xié)會(huì)將充分發(fā)揮民間行業(yè)組織的功能，為促進(jìn)本行業(yè)的發(fā)展而做出更大貢獻(xiàn)。
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