房地產(chǎn)市場投訴分析

     房地產(chǎn)市場投訴分析
    
    房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，為開發(fā)區(qū)人流、物流的聚集；改善居民的居住條件；帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場仍處起步階段，還沒有形成完善的市場運(yùn)行機(jī)制和誠信機(jī)制，違規(guī)開發(fā)、廣告虛假、面積“短斤缺兩”、物業(yè)管理不規(guī)范等問題時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)市場既是工商執(zhí)法的重點(diǎn)，監(jiān)管的難點(diǎn)，維權(quán)的焦點(diǎn)，也是關(guān)系群眾切身利益的熱點(diǎn)問題。為此，工商局把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場作為加強(qiáng)工商監(jiān)管和執(zhí)法工作的重點(diǎn)，努力探索長效監(jiān)管治本之策。
    一、居高不下的房地產(chǎn)市場投訴現(xiàn)象
    2003年我局共受理調(diào)解消費(fèi)者投訴69起，其中房地產(chǎn)投訴達(dá)39起，占消費(fèi)投訴總量的56.5%；2004年消費(fèi)者投訴87起其中房地產(chǎn)投訴39起，物業(yè)公司投訴5起，占消費(fèi)投訴總量的50.5%；2005年上半年投訴23起其中房地產(chǎn)投訴8起，物業(yè)公司投訴1起。占消費(fèi)投訴總量的39.1%。雖然從歷年的同期對(duì)比上看，房地產(chǎn)市場的投訴有了一定的減少，但投訴量仍居高不下。
    二、房地產(chǎn)市場投訴頻繁的原因
    ( 一)虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)。房地產(chǎn)廣告存在不規(guī)范廣告行為和虛假、夸大宣傳等問題，侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。主要表現(xiàn)在：一是未經(jīng)工商部門登記審批，違法發(fā)布廣告；二是廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號(hào)或刊登虛假預(yù)售許可證號(hào)、使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語、未按規(guī)定的要求明示價(jià)格、面積等內(nèi)容；三是廣告華而不實(shí)，夸大其辭，含有虛假內(nèi)容，以及承諾與實(shí)際不符或無法兌現(xiàn)的內(nèi)容，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)，是商品房銷售中大量糾紛產(chǎn)生的源頭。
    （二）房屋從面積到質(zhì)量都成問題。
    交房時(shí)，業(yè)主經(jīng)常發(fā)現(xiàn)面積有問題：一是產(chǎn)權(quán)登記的面積與合同約定面積有誤差；二是業(yè)主自己測算了面積與合同面積有誤差。前一種情況，業(yè)主依合同的約定及法律規(guī)定，即可找到依據(jù)與開發(fā)商論理或依法解決；后一種情況，則很難解決。一是產(chǎn)權(quán)證未辦，開發(fā)商往往推辭應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，待產(chǎn)權(quán)證辦后再行處理；另一方面，業(yè)主也不能拿出權(quán)威的測量結(jié)果作為依據(jù)與開發(fā)商理論，因此，使得面積糾紛難以說清也就無從解決。同時(shí)，房屋質(zhì)量糾紛仍是各種糾紛中的重點(diǎn)，由于開發(fā)和銷售總量的加大以及小區(qū)規(guī)模的增大，滲漏、裂縫、裝修不合約定等糾紛往往在一個(gè)小區(qū)是普遍性的，因而形成團(tuán)體糾紛。
    （三）無證售樓，產(chǎn)權(quán)難到手。
    部份開發(fā)商未取得售樓資格即擅自預(yù)售房產(chǎn)，甚至在缺少諸如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等的情況下就開始預(yù)售房產(chǎn)，讓購房戶承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)；有的開發(fā)商存在擅自改變登記事項(xiàng)，未經(jīng)核準(zhǔn)登記擅自改變法定代表人、股東、住所甚至抽逃或虛假出資等違法行為。部分業(yè)主入住以后，遲遲拿不到房產(chǎn)證的情況很多，有的往往是一幢樓甚至一個(gè)小區(qū)的業(yè)主均拿不到房產(chǎn)證，因而形成大量糾紛，影響面很大，解決也相當(dāng)困難。究其原因，往往是前幾年房地產(chǎn)市場不規(guī)范，開發(fā)商手續(xù)不全或欠繳有關(guān)稅費(fèi)所致。
    （四）形成炒房熱。房地產(chǎn)消費(fèi)市場存在的又一突出問題是房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重，特別是大量浙江投資商資金的涌入給本不成熟的市場帶來更大的波動(dòng)。一手樓盤經(jīng)過投資商的推遲拋出，投資商的不斷哄抬，不太規(guī)范的市場用作，造成房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)嚴(yán)重，極大地?fù)p害了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)利益。
    三、房地產(chǎn)市場長效監(jiān)管的主要做法。
    （一）房地產(chǎn)企業(yè)存檔，廣告發(fā)布備案制度。
    工商局在在把好房地產(chǎn)主體準(zhǔn)入關(guān)的同時(shí)，加強(qiáng)了對(duì)開辦房地產(chǎn)企業(yè)的審核登記，重點(diǎn)檢查虛假出資、抽逃資金、弄虛作假騙取登記的行為，對(duì)不符合法定條件的堅(jiān)決不予登記注冊(cè)，對(duì)無照從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)堅(jiān)決予以取締。同時(shí)將房地產(chǎn)開辦企業(yè)的出資情況、股東資料以及各項(xiàng)資質(zhì)證照統(tǒng)一制作存檔，采取實(shí)時(shí)監(jiān)控。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的宣傳廣告、樓書、海報(bào)、傳單等對(duì)外宣傳實(shí)行審核把關(guān)，決不讓欺騙消費(fèi)者、誤導(dǎo)消費(fèi)的原因出現(xiàn)。
    （二）維權(quán)點(diǎn)建設(shè)和房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)絡(luò)員制度
    在充分發(fā)揮“12315”消費(fèi)者申訴舉報(bào)網(wǎng)絡(luò)的作用，認(rèn)真受理消費(fèi)者房地產(chǎn)申訴，積極調(diào)解房地產(chǎn)消費(fèi)糾紛，堅(jiān)決查處侵害消費(fèi)者合法權(quán)益案件的同時(shí)，進(jìn)一步完善與相關(guān)行政執(zhí)法部門的聯(lián)動(dòng)協(xié)作，建立維權(quán)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)、執(zhí)法責(zé)任制和社會(huì)監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化監(jiān)督制約機(jī)制，切實(shí)維護(hù)購房、住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)在盛鑫房產(chǎn)、東海商務(wù)廣場、逸濤商城、東僑花苑、九龍的五個(gè)房地產(chǎn)物業(yè)區(qū)設(shè)立“12315”維權(quán)點(diǎn)。在轄區(qū)內(nèi)的20家房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立聯(lián)絡(luò)員，建立聯(lián)絡(luò)員培訓(xùn)制度，宣傳法律、法規(guī)和相關(guān)誠信經(jīng)營理念的同時(shí)由聯(lián)絡(luò)員及時(shí)向工商機(jī)關(guān)傳遞信息，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。
    （三）建立網(wǎng)上公示制度，促進(jìn)誠信制度的建立。
    工商局利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個(gè)人的信用檔案，向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督。推行商品房銷售人員持證上崗制度。所有從事商品房銷售的人員應(yīng)當(dāng)具備經(jīng)紀(jì)人或經(jīng)紀(jì)人協(xié)理資格。無相應(yīng)資格的，必須經(jīng)培訓(xùn)并取得合格證書后，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。取得合格證書的銷售人員也要逐步實(shí)行網(wǎng)上公示制度。并在網(wǎng)頁上設(shè)立"三欄"：即消費(fèi)者投訴專欄、征求意見欄和房地產(chǎn)政策信息欄，通過網(wǎng)上受理消費(fèi)者投訴、收集信用信息，介紹房產(chǎn)政策和企業(yè)信息，為房地產(chǎn)市場監(jiān)管、公眾房地產(chǎn)信用信息查詢和違章違法行為投訴提供有效途徑，逐步形成“誠信為本，操守為重”的良好風(fēng)尚，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)誠信度和服務(wù)水平的提高。
    （四）細(xì)化片（段）長企業(yè)監(jiān)管職責(zé)，提高監(jiān)管效能。片（段）長作為企業(yè)直接監(jiān)管責(zé)任人，長期以來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管存在工作目標(biāo)混亂、責(zé)任模糊、職責(zé)不清的問題。在落實(shí)片段長責(zé)任制中，采取“段長問責(zé)、內(nèi)外互動(dòng)、領(lǐng)導(dǎo)包片（段）、績效掛鉤”的方式，實(shí)行四個(gè)局領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)四個(gè)片區(qū)，對(duì)片區(qū)工作實(shí)行直接指導(dǎo)，并將內(nèi)情人員補(bǔ)充到每個(gè)片區(qū)，改變了以往單一由片（段）長實(shí)行個(gè)人巡察的方式，做到成立巡察組，落實(shí)巡察職責(zé)，明確分工責(zé)任到人，做到了片（段）長工作的“四強(qiáng)化”。 一是強(qiáng)化片（段）長責(zé)任意識(shí)，要求片長切實(shí)履行片區(qū)監(jiān)管職責(zé)，嚴(yán)格規(guī)范八項(xiàng)巡查流程，做到不放過任何案源，不錯(cuò)過任何違法行為；二是強(qiáng)化片（段）長工作效率，開展“掐表記時(shí)操作”,實(shí)時(shí)錄入巡查、專項(xiàng)檢查和企業(yè)回訪信息；三是強(qiáng)化片（段）長數(shù)字化水平，熟練掌握和應(yīng)用工商各業(yè)務(wù)軟件操作流程，對(duì)各種數(shù)據(jù)錄入達(dá)到“快、準(zhǔn)、全”；四是強(qiáng)化片（段）長服務(wù)意識(shí)，充分應(yīng)用工商事務(wù)提醒制和工商事務(wù)指導(dǎo)制，實(shí)行人性化監(jiān)管。同時(shí)實(shí)行“定向采集、定向錄入、實(shí)時(shí)監(jiān)控、動(dòng)態(tài)管理”的監(jiān)管模式。使片（段）長明確了具體監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管內(nèi)容及監(jiān)管程序，為加強(qiáng)企業(yè)監(jiān)管找準(zhǔn)了切入點(diǎn)，有力推動(dòng)了工商機(jī)關(guān)由以往側(cè)重個(gè)體巡查向全面監(jiān)管片區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。
    （五）全面推行“工商事務(wù)指導(dǎo)制”與“工商事務(wù)提醒制”，加強(qiáng)與房地產(chǎn)企業(yè)間的聯(lián)系。工商局進(jìn)一步創(chuàng)新服務(wù)舉措，采取人性化管理與溫馨式服務(wù)相結(jié)合的工作理念，按照“信息鎖定、網(wǎng)絡(luò)傳送、跟蹤服務(wù)、適時(shí)反饋”的工作方針，率先出臺(tái)了“兩制”服務(wù)舉措，用以破解當(dāng)前在貫徹落實(shí)省局“35條”遇到的涉及法律法規(guī)和具體行政行為上的難題和障礙。通過采用口頭、書面、電話、短信、網(wǎng)上及現(xiàn)場指導(dǎo)方式，分別從10個(gè)方面工商事務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和提醒。開展指導(dǎo)制與提醒制以來，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的注冊(cè)登記、及變更等事項(xiàng)中存在的問題，及時(shí)發(fā)放《工商事務(wù)提醒書》、《工商事務(wù)指導(dǎo)文書》對(duì)工商事務(wù)進(jìn)行有效指導(dǎo)，主動(dòng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)，寓監(jiān)管于服務(wù)中，更新了監(jiān)管理念，體現(xiàn)出柔性執(zhí)法、人性化服務(wù)，同時(shí)提醒企業(yè)在辦理相關(guān)手續(xù)，主動(dòng)改正輕微的違法、違規(guī)行為，減少了違法違章行為的發(fā)生。要求片（段）長分組對(duì)監(jiān)管的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行走訪，向企業(yè)了解相關(guān)情況，向企業(yè)宣傳訂立合同、銷售等后續(xù)行為中誠實(shí)守信等相關(guān)必要的知識(shí)以及開發(fā)區(qū)招商引資的優(yōu)惠政策，并做好法律法規(guī)的訓(xùn)傳和咨詢服務(wù)等工作，及時(shí)征集企業(yè)發(fā)展中存在的困難和問題，積極為企業(yè)解疑釋惑、排憂解難，較好地增進(jìn)了與企業(yè)的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)雙方的良性互動(dòng)。
    （六）推進(jìn)企業(yè)信用監(jiān)管。為更加規(guī)范房地產(chǎn)投資等大型企業(yè)的發(fā)展，實(shí)施信用標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升科學(xué)監(jiān)管水平和執(zhí)法效能。以企業(yè)信用情況為依據(jù)，建立了《開發(fā)區(qū)工商局經(jīng)濟(jì)戶口量化管理體系》，促進(jìn)監(jiān)管職能到位和企業(yè)的良性發(fā)展。為掌握房地產(chǎn)業(yè)從開業(yè)、發(fā)展、變更、終止的全過程，特別是企業(yè)開展經(jīng)營活動(dòng)的整個(gè)運(yùn)作過程，東僑工商局以經(jīng)濟(jì)戶口為載體，將市場經(jīng)營主體的主體資格、年檢情況、履約情況、信譽(yù)狀況、經(jīng)營狀況、失信記錄、違法行為以及與市場經(jīng)營主體信用有關(guān)的其他信息如實(shí)錄入經(jīng)濟(jì)戶口檔案，并按轄區(qū)監(jiān)管信用信息評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，將區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)分為A、B、C、D四類信用等級(jí)，逐步建立起動(dòng)態(tài)性、完整性的信用信息庫和信用評(píng)價(jià)體系，在此基礎(chǔ)上按信用等級(jí)全面開展分類巡查監(jiān)管工作，從房地產(chǎn)廣告、合同、登記事項(xiàng)、消費(fèi)投訴等幾方面深化動(dòng)態(tài)執(zhí)法監(jiān)管。同時(shí)利用監(jiān)管執(zhí)法中掌握的企業(yè)信用情況，全面實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)營主體違法行為公示制度，對(duì)日常監(jiān)管工作中查處的各種違法違規(guī)行為，在適當(dāng)?shù)膱鏊�或適當(dāng)?shù)姆秶�予以公布，以懲戒違法者，警示其他經(jīng)營者。建立市場經(jīng)營主體不良行為和良好行為記錄管理系統(tǒng)。將有嚴(yán)重違法行為的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)鎖入“不良行為警示記錄系統(tǒng)”，在鎖定期限內(nèi)限制其相關(guān)行為，并在網(wǎng)上公示，向社會(huì)發(fā)出警示，維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。將房地產(chǎn)經(jīng)營信譽(yù)良好的企業(yè)，輸入“良好行為記錄系統(tǒng)”，向社會(huì)公布，積極促進(jìn)企業(yè)信用體系建設(shè)。2005年4月，開發(fā)區(qū)管委會(huì)在區(qū)工商局實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上，召集包括國地稅、房管局在內(nèi)的15個(gè)聯(lián)動(dòng)部門主要負(fù)責(zé)人專題討論通過《開發(fā)區(qū)企業(yè)信用信息歸集與聯(lián)動(dòng)管理辦法》，以管委會(huì)文件下發(fā)，并成立企業(yè)信用聯(lián)動(dòng)建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，建立聯(lián)席會(huì)議制度。信用監(jiān)管模式的推行，信息歸集與聯(lián)動(dòng)管理辦法的應(yīng)用使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管走上了一條“穩(wěn)步、長效”的道路。
   

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