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房地產(chǎn)市場建設(shè)存在的問題與建議
隨著我縣城區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，城市功能不斷增強(qiáng)，城市品位不斷提高，城區(qū)“一河兩岸三區(qū)”的格局也已逐步形成，這些有利的因素極大地刺激了我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展。2002年7月1日以來，我縣共計拍賣掛牌出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地11宗，交易面積415.54 畝，交易金額達(dá)12058.7萬元。加之這以前采取以地?fù)Q路的服裝城、新城花園、景昕嘉園及寧紅大市場等用地項(xiàng)目，按照規(guī)劃建設(shè)要求，這些土地可開發(fā)建設(shè)商住樓約為79.98萬平方米。根據(jù)新城區(qū)控制詳規(guī)，儲備預(yù)留商住用地約為790畝。
一、 房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利因素
1、 區(qū)位優(yōu)勢有利于我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展
我縣處于湘、鄂、贛三省交匯處，縣城距離九江、南昌、武漢、長沙等大中城市都在200公里以上，這對于開發(fā)商來說，交通上是劣勢，但在房地產(chǎn)市場方面卻是一個優(yōu)勢。我縣有近19萬人在外務(wù)工，這部分人在商品房銷售時占了相當(dāng)?shù)谋戎兀瑩Q句話說，這部分人當(dāng)中相當(dāng)一部分掙錢回來后不可能到大中城市購房，而選擇在縣城購房。因此，從某種意義上說，修水縣城容易形成一個邊貿(mào)次中心城市，這給我縣房地產(chǎn)形成巨大的市場帶來了一定的發(fā)展空間。
2、 政府宏觀調(diào)控政策有利于房地市場的發(fā)展
2002年以來，縣委、縣政府把開發(fā)南城區(qū)作為“353”戰(zhàn)略的重中之重。因此，在制訂相關(guān)政策上給予了房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展空間：一是在建設(shè)審批上，做到控制城北、發(fā)展城南，嚴(yán)格控制個人建房和杜絕干部集資建房；二是嚴(yán)格控制土地市場的投放方向和投放總量，按照市場的需求，我縣商品房的總量每年控制在20萬平方米以內(nèi)，土地投放總量基本每年控制在180畝以內(nèi)，所有用于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地全部實(shí)行招拍掛出讓制度，使房地產(chǎn)供地需求處于一個透明、保和的狀態(tài)，從而刺激供求關(guān)系的平衡與穩(wěn)定。
3、 相關(guān)優(yōu)惠政策有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
一是鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房，可享受縣城居民同等待遇，購買商品房的相關(guān)費(fèi)稅實(shí)行減免或優(yōu)惠；二是在新城啟動建設(shè)時期，開發(fā)建設(shè)的相關(guān)規(guī)費(fèi)實(shí)行規(guī)費(fèi)包干優(yōu)惠制度，如建設(shè)規(guī)費(fèi)控制在每平方米15元以內(nèi)；三是鼓勵干部職工到新城購買商品房，凡到新城區(qū)購買商品房的企事業(yè)單位干部職工，可享受本單位2萬元的補(bǔ)貼，這在很大程度上刺激了干部購房的欲望，同時也帶動了二手房的交易，從而激活了整個房地產(chǎn)市場。
4、 縣城南移戰(zhàn)略也有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展
從2002年開始，縣委、縣政府已著手實(shí)施開發(fā)城南區(qū)工作，至目前為止，縣行政中心辦公大樓已建成，新城相關(guān)的基礎(chǔ)配套也進(jìn)一步完善，學(xué)校、醫(yī)療等公益性配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。2005年全縣25個行政事業(yè)單位將陸續(xù)南遷，由于單位的搬遷，將再一次會刺激房地產(chǎn)價格的飚升。
5、 城市化進(jìn)程的加快有利于房地產(chǎn)的發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，目前我縣縣城人均住房面積不足19平方米，比全國人均住房水平低5平方米。近年來，由于我縣的城市化進(jìn)程不斷加快，城市人口不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。目前縣城居住了近12萬人，住房需求量缺口較大。
二、 房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題
1、 房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，價格上漲過快。近三年來，我縣的商品房開發(fā)量基本每年控制在20萬平方米以內(nèi)，但由于諸多因素的影響，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上仍存在著一些不合理因素，主要表現(xiàn)在：普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用在住房供應(yīng)方式和建設(shè)規(guī)模上存在著不合理的因素，如我縣在南橋村建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房，在供應(yīng)方式與建設(shè)規(guī)模上與開發(fā)商開發(fā)的商品房就存在著不合理的因素；期房銷售與現(xiàn)房銷售價位差不夠合理等，如東盟佳苑和東方巴黎商城，期房價格與現(xiàn)房銷售價格差達(dá)120元/㎡。
2、 房地產(chǎn)開發(fā)市場存在著不規(guī)范行為。從目前開發(fā)的情況看，除東盟佳苑具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)外，其余開發(fā)公司均不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，同時質(zhì)量體系未建立，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)不健全。
3、 城部結(jié)合房地產(chǎn)市場秩序較為混亂。在城郊結(jié)合部位，特別是寧紅大道南向三、四線及老虎洞地段，合資合作建房、無規(guī)劃建房、以地入股、加層等違法建房較為混亂，因其建筑質(zhì)量沒有質(zhì)監(jiān)，無須配套、且偷稅漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致其銷售價格比合法開發(fā)的商品房價格低得多，從而嚴(yán)重憂亂了我縣的房地產(chǎn)市場。
4、 拆遷工作也影響著我縣房地產(chǎn)市場的開發(fā)。城市房屋拆遷關(guān)系到被拆遷人的切身利益和社會穩(wěn)定，也關(guān)系到城市建設(shè)的速度與規(guī)模。從目前我縣城市房屋拆遷的情況來看，主要存在以下幾個方面的問題：一是拆遷補(bǔ)償價格的不平衡帶來的影響。按照2001年出臺的《城市房屋拆遷實(shí)施管理辦法》的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人往往難以接受，如新城區(qū)劃撥土地使用權(quán)拆遷土地補(bǔ)償價格為每平方米108元，而老城區(qū)西擺街和鸚鵡街的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按評估地價的56%進(jìn)行補(bǔ)償，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新城區(qū)地塊每平方米108元的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是不能按時完成拆遷給房地產(chǎn)市場帶來的影響。如A2、B4等地塊沒有完成拆遷將“生地”變成“熟地”進(jìn)行出讓，等到地塊拍賣掛牌出讓有收入后由有關(guān)部門再去拆遷，買者要等數(shù)月才可以進(jìn)場開工建設(shè)，這實(shí)質(zhì)上是與房地產(chǎn)業(yè)“賣樓花”相以的“賣地花”，等于要求開發(fā)商用現(xiàn)金對預(yù)期甚至下一個開發(fā)周期的建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資，加大了開發(fā)商的投資風(fēng)險，降低了投資者進(jìn)行了土地競投的興趣，也增加了拆遷成本。同時，因拆遷進(jìn)度的原因影響了每年計劃房地產(chǎn)開發(fā)總量的控制，導(dǎo)致房價升高或房子積壓現(xiàn)象。三是拆遷用地安置問題對房地產(chǎn)市場的影響，根椐我縣新城區(qū)建設(shè)的速度，新城區(qū)在建的建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)在2005年10月份之前完工，但是根椐目前實(shí)際進(jìn)展情況，要想在規(guī)定的時間內(nèi)完成確實(shí)存在著很大困難，主要原因是因?yàn)椴疬w安置工作不能及時到位，導(dǎo)致拆遷工作無法順利開展。
三、加快房地產(chǎn)市場建設(shè)的幾點(diǎn)建議
1、 進(jìn)一步加大政府壟斷房地產(chǎn)一級市場的壟斷。按照有利于建立公開、平等、競爭、有序的房地產(chǎn)市場機(jī)制的原則，要合理確定房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模，統(tǒng)一配置城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地，進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)和調(diào)整，努力實(shí)現(xiàn)商品住房供求基本平衡，切實(shí)穩(wěn)定住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一要明確普通商品房和經(jīng)濟(jì)運(yùn)用住房建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局以及進(jìn)度安排。二要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況，適時調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。目前我縣未完工或未動工建設(shè)的商品房量約為49萬㎡。因此，在土地供應(yīng)計劃時須逐步減少投放量。三要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，加大對投機(jī)性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。如未完工之前或未居住2年以上的商品房不得轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)商不得發(fā)布虛假信息等。
2、 加大南遷單位建設(shè)工作力度。按照修府辦抄字[2003]48號文件規(guī)定，城北行政事業(yè)單位將在3年內(nèi)完成建設(shè)搬遷工作，從目前工作的進(jìn)展情況來看，只有少數(shù)幾個單位有建設(shè)意向，其余單位都在等、拖、看。為此，縣委、縣政府必須下定決心，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，加大工作力度，確保南遷單位建設(shè)順利進(jìn)行。
3、加大工作力度，保證房地產(chǎn)市場管理措施到位。一要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)肅工作紀(jì)律，全面建立公開、公平、公正的房地產(chǎn)市場。二要建立以規(guī)劃為龍頭的定期議事制度，所有房地產(chǎn)開發(fā)用地按照先規(guī)劃、后用地，先報批、后建設(shè)的原則依法有序進(jìn)行。三要加大打擊非法從事房地產(chǎn)開發(fā)的行為，加強(qiáng)部門之間的協(xié)作，嚴(yán)禁農(nóng)村集體土地，城鎮(zhèn)農(nóng)民宅基地以及劃撥土地直接進(jìn)入市場交易或直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，對于已發(fā)生的違法用地行為，除重點(diǎn)拆除有重大影響的違章建房外，對符合規(guī)劃的，通過處罰，由稅務(wù)部門對其進(jìn)行全額清稅整頓，從而達(dá)到對違規(guī)建房者無利可圖的目的。通過源頭把關(guān)，全面建立城鎮(zhèn)土地統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一交易供應(yīng)的運(yùn)作機(jī)制，確保我縣房地產(chǎn)市場健康、平衡發(fā)展。
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