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國土局關(guān)于開發(fā)區(qū)土地集約利用的調(diào)研報告
加強土地集約利用 服務(wù)全區(qū)經(jīng)濟建設(shè)加強土地的管理與經(jīng)營，為項目建設(shè)提供用地保障，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，是土地部門的重大責(zé)任。隨著開發(fā)區(qū)開發(fā)建設(shè)步伐的加快，項目建設(shè)用地需求與用地跑辦難的矛盾，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)大與財力不足的矛盾日益突出，項目用地正處于“卡脖子”路段。作為土地部門要知難而進，迎難而上，創(chuàng)新工作，創(chuàng)優(yōu)工作，在跑辦新增用地、整合存量土地、土地集約利用、增加土地收益上下功夫、搞突破，促進全區(qū)經(jīng)濟更快、更好發(fā)展。根據(jù)兩委要求，我局就開發(fā)區(qū)土地利用的現(xiàn)狀、存在問題及應(yīng)采取的對策進行了調(diào)研，現(xiàn)匯報如下：范文先生網(wǎng)-http://www.wmxz.cn
一、 開發(fā)區(qū)土地利用現(xiàn)狀范文先生網(wǎng)-http://www.wmxz.cn
我們開發(fā)區(qū)由西區(qū)、北區(qū)兩部分組成，兩區(qū)在土地利用現(xiàn)狀如下：
西區(qū)土地工作的重點是內(nèi)涵提升、整合利用。西區(qū)土地利用總體規(guī)劃面積為600公頃，現(xiàn)建成區(qū)面積560公頃。在各類用地中，工業(yè)用地面積203.6943公頃,商業(yè)用地面積18.643公頃,教育用地面積為28.3316公頃,住宅用地面積35.9627公頃,行政辦公及公益事業(yè)用地面積為34.5141公頃,村占地及交通用地面積為238.8543公頃。
北區(qū)土地工作的重點是省重點項目用地調(diào)整土地利用規(guī)劃、調(diào)整基本農(nóng)田、新增建設(shè)用地跑辦。北區(qū)規(guī)劃面積26.5平方公里，起步工業(yè)區(qū)面積6平方公里。因北區(qū)的城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃正在申請調(diào)整，尚未獲得國家、省政府批準(zhǔn)，且所屬區(qū)域多是基本農(nóng)田，在征用土地跑辦特別是調(diào)整規(guī)劃上難度非常大。除原已完成主干道路、裕豐脂酸酶項目征地外，2005年下半年完成了110KV變電站、衡運物流、南昊一期、中小企業(yè)園3宗365畝凈地的土地利用規(guī)劃調(diào)整和審報卷工作，全部通過專家評審?fù)ㄟ^并取得調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的批復(fù)；完成了脫酚棉籽蛋白、宏遠紡織、汽車防撞器3個省重點項目1141.71畝土地的規(guī)劃調(diào)整工作，并上報省廳準(zhǔn)備下一步的專家會審；完成了華成污水處理設(shè)備、金太陽運輸機械、精工機械、中金誠信不銹鋼保護紙4個省重點項目742.752畝土地的組卷前期工作，上報市國土資源局出具初審意見。南昊二期通過開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)親自帶我局跑辦，爭取05年度用地指標(biāo)，并通過省國土廳核準(zhǔn)，征用土地工作于12月29日組卷上報省廳。
二、開發(fā)區(qū)土地利用存在的問題
西、北二區(qū)因開發(fā)建設(shè)的時間長短差異較大，在土地利用存在問題上呈現(xiàn)出不同特點。西區(qū)自1992年設(shè)立以來，特別是經(jīng)過2000年上劃以來的開發(fā)建設(shè)，在土地利用上主要存在四個方面的問題：
一是可利用土地剩余空間狹小。現(xiàn)在西區(qū)可利用土地面積還剩40公頃，合計600畝。
二是土地整合利用任務(wù)艱巨。2005年初調(diào)查摸底顯示，西區(qū)閑置土地13宗、部分閑置土地5宗，合計357.9畝。我們把立足內(nèi)涵挖潛、盤活存量土地做為工作重點，過依法征收土地使用金、土地閑置費和閑置兩年以上依法收回等措施，克服來自各方的壓力和阻力，進行了整合、盤活和促建，有10宗土地已開工建設(shè)，有6宗土地轉(zhuǎn)讓給其它項目。原通用壓濾機廠22.89畝閑置土地整合配置給宇騰汽配進行擴產(chǎn)，實現(xiàn)了當(dāng)年整合盤活，當(dāng)年開工建設(shè)，現(xiàn)在1.3萬平方米的鋼結(jié)構(gòu)車間已竣工，部分設(shè)備已到位，2006年3月份可投產(chǎn)；巨強特種工程塑料、中科建38.2 畝土地轉(zhuǎn)讓給北內(nèi)汽配，并于當(dāng)年開工建設(shè)。其它剩余閑置、半閑置土地正在進一步清理當(dāng)中。
三是土地收益較低。過去幾年西區(qū)土地出讓主要采取傳統(tǒng)的協(xié)議出讓方式，由于區(qū)域間招商引資競爭的壓力，協(xié)議出讓的土地價格不得不壓低，一般執(zhí)行工業(yè)用地每畝6.6萬元、重大項目一事一議（商住用地協(xié)議出讓價每畝10萬元）的辦法，扣除上繳省的征地費用和農(nóng)村集體補償外，剩余部分很少，此外還需長期支付每畝每年1500斤小麥的糧食補貼。為了最大限度的增加土地收益，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供盡可能多的資金支持，土地房產(chǎn)部門從三個方面進行了積極的努力，并收到一定效果。一是在節(jié)省征地費用上做文章。想盡千方百計，不怕千辛萬苦，通過市局協(xié)調(diào)跑辦各縣市區(qū)的耕地造地抵頂和在征地過程中利用建設(shè)用地、農(nóng)用地、未利用地。（造地抵頂每畝節(jié)省3407元，建設(shè)用地每畝節(jié)省20667元，農(nóng)用地、未利用地每畝節(jié)省6667元），上劃以來辦理土地出讓3805畝，共為開發(fā)區(qū)節(jié)省資金1340萬元。二是通過土地招拍掛增加土地收益。成功運作了陽光花城（協(xié)議價每畝10萬元，拍賣價16.8萬元，共計163.55畝）、加油站（協(xié)議價每畝10萬元，拍賣價15萬元，共計12.56畝）三是加強二級市管理。2005年收取9宗土地出讓轉(zhuǎn)讓140.554畝土地轉(zhuǎn)讓契稅129.1958萬元，補交土地出讓金129.1280萬元，此外收取土地使用金26.5025萬元，三項合計284.8263萬元。雖然作為土地部門在增加土地收益上做出了一定努力，但由于區(qū)域競爭等多種因素的制約，以市場機制來經(jīng)營土地的步伐還不大，造成了土地收益的總體水平還相對較低，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持的力度還比較小。
四是土地產(chǎn)出效益還比較低。由于西區(qū)進區(qū)項目大處于建設(shè)期或運營初期，加之部分有圈地動機的項目混雜其中，我區(qū)單位土地面積的稅收產(chǎn)出率還比較低。
北區(qū)開發(fā)建設(shè)時間較短，正處于起步成長階段。在土地利用方面主要存在三個方面的問題。
一是規(guī)劃修編調(diào)整任務(wù)大。北區(qū)的城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃正在申請修編，尚未得到國家、省的批準(zhǔn)，項目用地只能逐項目單個申報為省重點，再通過調(diào)整土地利用規(guī)劃、申請追加農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)取得土地，涉及部門多、跑辦周期長、運作難度大。
二是基本農(nóng)田調(diào)規(guī)任務(wù)大。北區(qū)大部分土地都是基本農(nóng)田，項目用地需要首先把基本農(nóng)田調(diào)整為一般農(nóng)田，需要與桃城區(qū)、深州市的農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)、村直至農(nóng)戶進行溝通，需要落實到人頭和地塊，程序多、環(huán)節(jié)多，工作極為繁雜，任務(wù)極為艱巨。
三是工業(yè)項目建設(shè)用地需求量大。按照市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加快開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展的總體布署，根據(jù)北區(qū)總體規(guī)劃，為體現(xiàn)開發(fā)區(qū)對工業(yè)經(jīng)濟的輻射和帶動作用，借鑒外地開發(fā)區(qū)成功的經(jīng)驗，提升民營企業(yè)科技含量，實現(xiàn)滾動發(fā)展，擬在北區(qū)建設(shè)高科技工業(yè)園，園區(qū)好多重點項目要落戶北區(qū)，進區(qū)項目需要農(nóng)用地轉(zhuǎn)用面積比率很大。
三、加強土地集約利用應(yīng)采取的對策
1、在新增建設(shè)用地跑辦上下功夫
一是積極配合省、市做好開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃的修編。按照“布局集中、產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約”的原則，根據(jù)省、市關(guān)于規(guī)劃修編的時間安排和部署要求，早著手、早準(zhǔn)備，查清弄實我區(qū)土地利用總體規(guī)劃修編中存在的問題和不足，充分做好土地利用總體規(guī)劃實施評價和修編前期調(diào)研準(zhǔn)備工作，為我區(qū)規(guī)劃修編順利開展奠定基礎(chǔ)，為今后的土地征用工作爭得主動權(quán)。
二是積極做好新增建設(shè)用地跑辦。從三個方面入手，積極打造土地審批的綠色通道。一是抓信息跟蹤突出一個“快”字。要有一雙千里眼和兩只順風(fēng)耳，加強與省、市土地部門的聯(lián)系溝通，加強對新聞媒體信息的收集分析，密切關(guān)注用地特別是新增建設(shè)用地方面的政策與動態(tài)，第一時間捕捉，并在第一時間做出反應(yīng)，確保不貽誤戰(zhàn)機。二是抓超前工作突出一個“早”字。土地組卷各項前期工作早動手、早準(zhǔn)備，做實、做細，抓第一時間、搶第一手資料，提前做好重點項目的土地規(guī)劃調(diào)整及基本農(nóng)田補劃工作的具體落實，寧可備而不用，不能用而不備，為快速組卷申報贏得時間。三是抓全程盯辦突出一個“實”字。卷宗上報后，對省廳、市局各處室進行全程盯辦，一環(huán)不漏、一環(huán)不松、環(huán)環(huán)抓實，確保審批全程無疏漏、無障礙和順利落實。
2、在整合盤活存量土地上下功夫
立足對存量土地的整合挖潛，最大限度的提高土地集約用地。一是繼續(xù)實施“騰籠換鳥”。加大政府引導(dǎo)力度，發(fā)揮市場配置作用，通過嫁接、合作、調(diào)劑、轉(zhuǎn)讓、退出、租賃等形式，把閑置、半閑置和低效利用土地向優(yōu)質(zhì)項目轉(zhuǎn)移配置。對尚不構(gòu)成收回條件的閑置土地，通過協(xié)商、合理補償?shù)仁侄危膭钸M行項目調(diào)整或調(diào)劑給急需用地者。對項目不落實的建設(shè)用地，鼓勵依法以市場方式調(diào)整安排其它項目。對經(jīng)批準(zhǔn)且符合規(guī)劃的項目利用存量土地的，簡化手續(xù)。鼓勵對余量土地依法轉(zhuǎn)讓和調(diào)劑，并適當(dāng)減免有關(guān)費用。二是鼓勵企業(yè)“零增地”擴張。利用廠內(nèi)存量土地改（擴）建多層廠房或?qū)嵤⿵S房改造加層，對增加容積率翻建多層廠房的予不另行收取土地出讓金、配套費，并允許補辦房產(chǎn)證。三是通過農(nóng)村城市化改造置換土地。有計劃、積極穩(wěn)妥地推進農(nóng)村城市化改造，在改善提高村轉(zhuǎn)居居民居住條件的同時，盤活置換出一批土地。
3、在嚴(yán)格集約利用土地上下功夫
一是嚴(yán)格控制項目供地標(biāo)準(zhǔn)。從嚴(yán)掌握單位土地面積的投資強度和投資規(guī)模，一般不得低于每畝80-120萬元，對固資產(chǎn)投資小于500萬元的項目，不單獨供地，一律安排進標(biāo)準(zhǔn)廠房。二是嚴(yán)格控制單層廠房建設(shè)，確需建設(shè)單層廠房的，必須經(jīng)相關(guān)部門嚴(yán)格審定；鼓勵和推行多層標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)。三是嚴(yán)格控制綠地率，鼓勵企業(yè)向綠地擠占土地。四是積極推行中小企業(yè)園用地模式，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一管理，為中小項目提供創(chuàng)業(yè)平臺，實現(xiàn)土地利用的集約化和企業(yè)成本的最低化。
4、在增加土地收益上下功夫
一是積極推行土地招標(biāo)拍掛。工業(yè)用地，除對開發(fā)區(qū)有立區(qū)作用的項目協(xié)議出讓外，有競爭的地塊實行“招拍掛”，對商住用地要全面實行“招拍掛”�！罢信膾臁笔巧罨恋厥褂弥贫鹊谋厝唤Y(jié)果，是經(jīng)營城市的必然選擇。要進一步擴大土地使用權(quán)公開出讓的范圍，充分發(fā)揮市場配置土地資源和價格形成的基礎(chǔ)性作用，將土地的供應(yīng)、土地價格的確定、土地使用權(quán)的獲得由政府行為轉(zhuǎn)為市場行為，引入競爭機制，顯化土地價值，增加財政收入。
二是加強二級市管理。與財政、稅務(wù)部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，加大對土地轉(zhuǎn)讓契稅、出讓金的收取，加大對閑置土地使用金、閑置費的收取，應(yīng)收盡收，確保無遺漏。
三是節(jié)省征地費用。繼續(xù)發(fā)揚過去不怕千辛萬苦、想盡千方百計的做法，加大占用耕地造地抵頂?shù)绒k法，挖掘潛力，加強協(xié)調(diào)跑辦力度，為開發(fā)區(qū)建設(shè)做貢獻。
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