項(xiàng)目貸款調(diào)查報(bào)告
關(guān)于擬向**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放抵押貸款___萬元的請示**聯(lián)社(行)：
日前，***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向我社(行)提出書面申請：以該公司自有(或他有)的位于*市*區(qū)*路*號的土地使用權(quán)(或房產(chǎn))作抵押，向我社(行)借款__萬元，期限*年。通過我社(行)信貸人員詳細(xì)調(diào)查和實(shí)地考察，現(xiàn)就有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、公司基本情況
[借款公司概況]**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于*年*月*日成立，營業(yè)執(zhí)照號：______，組織機(jī)構(gòu)代碼證：____，稅務(wù)登記證：_______，注冊資金__萬元（其中具體出資），公司地址位于*市*路*號，法定代表人：____，企業(yè)類型：有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售。貸款卡號為______。 [法定代表人情況]介紹法定代表人的工作簡歷,所經(jīng)歷重大事項(xiàng)應(yīng)有所提級(如_____，男(女)，19__年出生，__學(xué)歷，工程師。系**市**建筑有限公司股東、董事會成員。19__年至今，一直承包該公司第*五工程處并擔(dān)任處長，__年至__年_月任該公司董事長兼總經(jīng)理職務(wù)，__年__月，_____辭去**公司董事長兼總經(jīng)理職務(wù)，組織成立了**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占有股份__%。) [資產(chǎn)及財(cái)務(wù)狀況]**市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總資產(chǎn)__萬元，其中固定資產(chǎn)__萬元（具體包括如辦公用房__萬元、機(jī)器設(shè)備__萬元），流動(dòng)資產(chǎn)__萬元，其中應(yīng)收賬款__萬元（具體包括），貨幣資金__萬元（銀行存款__萬元、現(xiàn)金__萬元）、預(yù)付帳款__萬元（具體包括）、存貨__萬元（具體包括）；總負(fù)債__萬元，其中應(yīng)付賬款__萬元（具體包括），預(yù)收帳款__萬元（具體包括），應(yīng)付福利__萬元，資產(chǎn)負(fù)債率為 __%。所有者權(quán)益中實(shí)收資本為__萬元（具體包括），盈余公積__萬元，未分配利潤__萬元, 所有者權(quán)益合計(jì)__萬元。 二、借款用途 目前，該公司正準(zhǔn)備開發(fā)位于**區(qū)**路*號的房產(chǎn)項(xiàng)目“**花園”，總投入預(yù)計(jì)為__萬元，在辦理預(yù)售許可證前，即主體竣工前，該項(xiàng)目需投資__萬元（不包括購?fù)恋乜睿渲型两ǔ杀拘栌觅Y金為__萬元（__平米*__元/平米；），前期報(bào)建費(fèi)用為__萬元（主要費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)），項(xiàng)目前期規(guī)劃、地勘、設(shè)計(jì)及臨設(shè)、水電等費(fèi)用約__萬元。辦理預(yù)售許可證后，可以用房屋預(yù)售款作為后期資金來源。 該公司現(xiàn)自有資金__萬元，市國土局歸還欠款__萬元，資金缺口__萬元，擬用位于**區(qū)**路*號的國有土地使用權(quán)(或房產(chǎn))作抵押，向我社(行)申請貸款___萬元。 三、開發(fā)項(xiàng)目的基本情況 1、立項(xiàng)情況 “**花園”的工程規(guī)劃許可證已辦好，現(xiàn)正在辦理施工許可證，預(yù)計(jì)*月中旬前可辦理完畢，*月下旬即可動(dòng)工。 “**花園”項(xiàng)目是通過出讓的方式取得的土地使用權(quán)，開發(fā)總面積為__平方米。 2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 （1）、周期 “**花園”項(xiàng)目為__層，屬于磚混結(jié)構(gòu)，平面屋頂，建設(shè)周期相對較短，全面竣工預(yù) 計(jì)為_個(gè)月，根據(jù)公司現(xiàn)在報(bào)建的進(jìn)度，預(yù)計(jì)“**花園”于*年*月下旬開工。 （2）資金的籌集情況 項(xiàng)目總投入為（包括購買土地款） __萬元 公司可用作前期開發(fā)的資金 __萬元 銀行借款 __萬元 前期優(yōu)售部分住房收入 __萬元 土地款 __萬元（注：已付清） （4）、房屋銷售規(guī)劃 該公司擬采取低開高走的價(jià)格策略，售樓部提前投入使用，便于積累客房資源，試探市場信息，為銷售決策準(zhǔn)備及時(shí)客觀的依據(jù)。目前，銷售人員已經(jīng)全部到位，并且培訓(xùn)已經(jīng)完成�！�**花園”售樓部正在進(jìn)行裝修，可在*月中旬前投入使用。 因?yàn)椤?*花園”項(xiàng)目定位為經(jīng)濟(jì)適用住房，市場需求量相對較大，從市場來看，主要的風(fēng)險(xiǎn)在于利潤最大化和快銷（最大的現(xiàn)金流）之間的矛盾。因此，該公司從前期的各項(xiàng)籌備工作均是圍繞二者兼顧來開展的。近期，通過廣告宣傳，在該公司接受咨詢的客戶已近__戶，預(yù)定已達(dá)__套住房。從客戶反饋的意見來看，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)暢銷、快銷；同時(shí)，擬通過銷售控制、戶型組會、價(jià)格體系、現(xiàn)場包裝等多種技術(shù)運(yùn)用，盡可能實(shí)現(xiàn)盈利和開發(fā)周期的最佳結(jié)合。 銷售預(yù)計(jì)：項(xiàng)目的主體封頂時(shí)間（辦理預(yù)售許可證可以正式對外銷售）為市場旺季，加上春節(jié)旺季，能夠自然地與工程進(jìn)度相結(jié)合，因此，發(fā)生商品房滯銷和積壓的可能性較小。預(yù)計(jì)銷售周期如下： 月 份 銷售率（%） * 10 * 20 * 30 * 30 * 10 3、項(xiàng)目效益分析 （1）總投入 _萬元 費(fèi)用名稱 費(fèi)用 說 明 土地 __萬元 報(bào)建費(fèi)用 __萬元 土建費(fèi)用 __萬元 以__元/m2且含水電（綜合成本） 交易稅金 __萬元 以5.55%計(jì) 銷售費(fèi)用 __萬元 以_%計(jì) 管理費(fèi)用 __萬元 以_%計(jì)；含不可預(yù)見費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 __萬元 以總投入半年；年息__%計(jì) （2）總收入 __ 萬元 住房 __萬元 以__元/m2計(jì) 商鋪及車庫 __萬元 以__元/m2計(jì) （3）稅前利潤 __萬元 銷售利潤率 __% 四、抵押物的狀況 位于**區(qū)**路*號的土地于*年*月*日通過何種方式(如*市國土局組織拍賣獲得)，面積為__㎡，土地使用權(quán)類型為出讓(或劃撥)，規(guī)定用途為商業(yè)、住宅用地。使用年限為商業(yè)__年、住宅__年，從*年*月*日起算。其他需要說明的情況。 五、還款來源 還款來源為_______ 第一還款來源如何__ _第二還款來源如何__ 綜上所述,還款有保證. 六、風(fēng)險(xiǎn)因素 1、作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)有清醒的認(rèn)識和充分的準(zhǔn)備，材料市場的變化影響成本，導(dǎo)致利潤的降低，國家宏觀調(diào)空對市場投資的影響，如征收財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、按揭貸款利率的調(diào)整等。 2。該公司是新近成立的，對信用程度的考察有一定難度。 3、由于辦理預(yù)售許可證必須出示國土證原件，故辦證前須還清貸款本息解除抵押，所以還款計(jì)劃時(shí)間比較倉促，市場不確定因素較多。 (其他風(fēng)險(xiǎn)) 七、結(jié)論 [貸款結(jié)論]通過調(diào)查，查閱相關(guān)資料，證明**房地產(chǎn)有限公司投資項(xiàng)目符合國家規(guī)定，具有一定的市場潛力及經(jīng)濟(jì)效益。該公司自愿以評估價(jià)為**萬元的出讓土地使用權(quán)(或房產(chǎn))作貸款抵押，為了保證信貸資金安全，我社(行)經(jīng)貸審會審議，同意在符合抵押貸款比例管理原則的基礎(chǔ)上，向該公司發(fā)放抵押貸款__萬元，期限__年。 [擬采取的管理措施]（1）如果發(fā)放此筆貸款，我社(行)將安排專管信貸員跟蹤監(jiān)管該筆貸款的使用及資金的回籠，落實(shí)分期還款計(jì)劃，確保信貸資金安全；（2）商品房進(jìn)入銷售階段又未與銀行簽定按揭貸款協(xié)議時(shí)，我社(行)立即控制其“商品房買賣合同”（現(xiàn)房管局對其安重空管理），只有在購房款歸還我社（行）貸款后，才予簽定“商品房買賣合同”；與銀行簽定了按揭貸款協(xié)議時(shí)，我社(行)與借款人及按揭貸款辦理銀行簽訂三方協(xié)議，約定按揭貸款的50%劃歸我社指定帳戶，促使以按揭方式形成的銷售款及時(shí)用于歸還我社(行)的貸款；（3）要求**公司將__結(jié)算帳戶開設(shè)在我社(行)，督促該公司的資金往來必須通過此帳戶，不得帳外循環(huán)，以此加大監(jiān)控力度。
特此報(bào)告，請批示。 貸款行(社)
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