我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及稅務(wù)稽查、管理對(duì)策
我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及 稅務(wù)稽查、管理對(duì)策 一、我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)和動(dòng)向 目前，我市注冊(cè)登記的房地產(chǎn)企業(yè)有1083個(gè)，其中××市區(qū)774個(gè)，市直屬企業(yè)144個(gè)。正常運(yùn)行的公司約有60-70家。從調(diào)查分析的情況看，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有以下幾個(gè)趨勢(shì)。 (一)私有制、股份制房地產(chǎn)公司成為該行業(yè)的主流。目前我市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)以私有、股份、有限責(zé)任居多，約占全市房地產(chǎn)企業(yè)的80%左右。非國(guó)有企業(yè)的納稅人素質(zhì)參差不齊，納稅意識(shí)較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。 (二)市區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心轉(zhuǎn)移。主要轉(zhuǎn)向舊城改造、城中村改造、大中型工業(yè)企業(yè)、院校搬遷等方面，而且時(shí)間和項(xiàng)目比較集中。 (三)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地向市區(qū)邊緣轉(zhuǎn)移。主要表現(xiàn)為由市中心向市區(qū)邊緣、由大城市向小城市發(fā)展。隨著城市改造的深入，以及有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)規(guī)定的不斷規(guī)范，我市原有易開(kāi)發(fā)資源萎縮，現(xiàn)有的可開(kāi)發(fā)資源多集中在舊城改造項(xiàng)目中，由于開(kāi)發(fā)成本過(guò)高，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始選擇地價(jià)相對(duì)便宜的城鄉(xiāng)結(jié)合部或經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，有賣(mài)點(diǎn)但房地產(chǎn)業(yè)尚在起步階段的小城市、縣級(jí)市的區(qū)域，謀求進(jìn)一步發(fā)展。 二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作及會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) （一）項(xiàng)目運(yùn)作的程序 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始立項(xiàng)到銷(xiāo)售結(jié)束大致分為三個(gè)階段： 第一階段（開(kāi)工前期）：通過(guò)土地交易中心組織的土地掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)程序獲得土地的使用權(quán)→取得計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的正式計(jì)劃書(shū)→規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的→建設(shè)用的規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證→土地主管部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)→建設(shè)局核發(fā)的建筑工程施工許可證（其中在核發(fā)施工許可證時(shí)，建設(shè)局將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工圖、設(shè)計(jì)合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監(jiān)理單位以及資金量是否備足等情況進(jìn)行審查）。 第二階段（組織施工期）：通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織安排施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工。 第三階段（預(yù)售期和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期）：根據(jù)國(guó)家規(guī)定的完工程度或投資比例，辦理預(yù)售證組織房屋銷(xiāo)售。預(yù)售房屋時(shí)必須取得房屋主管部門(mén)批準(zhǔn)的預(yù)售許可證。房屋產(chǎn)權(quán)移交給購(gòu)買(mǎi)者，必須到房管部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。 （二）會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)： 1、收入核算 房地產(chǎn)企業(yè)其主要經(jīng)營(yíng)收入項(xiàng)目包括“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷(xiāo)售收入”、“配套設(shè)施銷(xiāo)售收入”、“代建結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收入”。 2、開(kāi)發(fā)成本核算 （1）開(kāi)發(fā)成本核算的內(nèi)容。前期費(fèi)用（征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、土地契稅、土地出讓金）；開(kāi)發(fā)成本（建筑安裝工程費(fèi)、材料費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、配套費(fèi)）；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用（為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)等） （2）開(kāi)發(fā)成本核算及結(jié)轉(zhuǎn)的方法。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本的方法為： 可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷(xiāo)售總面積 銷(xiāo)售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本 由于房屋開(kāi)發(fā)的自身特點(diǎn)，單位造價(jià)的形成會(huì)出現(xiàn)計(jì)劃成本與實(shí)際成本之分，即：前期開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用高，中后期開(kāi)發(fā)費(fèi)用減少，而且大量公共配套設(shè)施需在總銷(xiāo)售面積中分?jǐn)偅?xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期一般又在1年以上；所以財(cái)務(wù)在核算銷(xiāo)售成本時(shí)，項(xiàng)目早期會(huì)出現(xiàn)對(duì)計(jì)劃預(yù)算的開(kāi)發(fā)成本采取預(yù)提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開(kāi)發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)才會(huì)與實(shí)際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結(jié)算后，企業(yè)財(cái)務(wù)再根據(jù)“工程價(jià)款結(jié)算單”對(duì)預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。 （三）稅金的計(jì)算特點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)在稅金計(jì)算有別于其他行業(yè)的特點(diǎn)有： 1、房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款或預(yù)收定金方式，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的，月末按“預(yù)收帳款”貸方發(fā)生額的5%交納營(yíng)業(yè)稅及附加，對(duì)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租收入，按5%交納營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按規(guī)定交納城建稅和教育費(fèi)附加或房產(chǎn)稅。 2、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)確定及繳納情況 根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2003】83號(hào)文規(guī)定，采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的成本利潤(rùn)率（不低于15％）計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)在進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)違法行為及分析 （一）隱匿收入 1、“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入的時(shí)間滯后。部分企業(yè)將收取的房款在“預(yù)收帳款”或 “其他應(yīng)付帳款”科目中長(zhǎng)期掛帳不作銷(xiāo)售處理，通過(guò)推遲“預(yù)收帳款”結(jié)轉(zhuǎn)“銷(xiāo)售收入”的時(shí)間，有意識(shí)的延緩銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)，影響納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，造成營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅申報(bào)納稅滯后。 2、提供虛假或不完整的銷(xiāo)售面積。銷(xiāo)售面積不屬于企業(yè)納稅申報(bào)中必須填寫(xiě)的內(nèi)容，但該數(shù)據(jù)卻能直接及時(shí)反映出企業(yè)銷(xiāo)售的進(jìn)度，為初步估算銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)的狀況提供依據(jù)。所以企業(yè)有關(guān)人員有意識(shí)隱瞞、不肯如實(shí)提供實(shí)際銷(xiāo)售面積，增加稅務(wù)人員核算企業(yè)收入的難度。如高原房地產(chǎn)公司在3302項(xiàng)目中，未將與住房一起出售的小房面積2000多平米并入銷(xiāo)售面積。 3、以物易物隱匿收入。在大額費(fèi)用支付中常用其開(kāi)發(fā)的商品房抵頂其所欠施工款、材料款、廣告費(fèi)、職工福利等費(fèi)用，而在商品房“銷(xiāo)售收入”中卻不記載，造成了稅款的流失。例如冀鹽房地產(chǎn)公司1996年6月轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給市供熱公司，抵頂了應(yīng)付市供熱公司的240萬(wàn)元熱力集資款，造成少繳營(yíng)業(yè)稅及附加38.6萬(wàn)元。 4、假代建、真開(kāi)發(fā)。即：開(kāi)發(fā)商以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開(kāi)發(fā)商“借給”對(duì)方使用，實(shí)際操作卻有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地的使用權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地的使用權(quán)取得部分房屋的所有權(quán)。 （二）虛增成本方面 1、利用成本核算特點(diǎn)虛增成本。目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本的方法是以每平米的單位造價(jià)×銷(xiāo)售面積的金額來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)成本。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期跨度一般在1年以上，企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的單位項(xiàng)目較多，對(duì)口的施工單位、供料商多，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)早期財(cái)務(wù)不能及時(shí)的取得各項(xiàng)目的“工程結(jié)算單”，所以在會(huì)計(jì)核算單位造價(jià)時(shí)往往使用以預(yù)算造價(jià)計(jì)算單位成本的方法。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員利用這一特點(diǎn)，自行加大早期單位平米的計(jì)劃預(yù)算造價(jià)，從而達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。 2、關(guān)系單位虛開(kāi)發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷(xiāo)售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門(mén)。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來(lái)了可乘之機(jī)。 3、以收據(jù)支付工程款、材料款偷欠稅款。 4、房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。例如冀鹽房地產(chǎn)公司將自建自用的辦公樓成本243萬(wàn)元，直接混入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本中，未結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，虛增經(jīng)營(yíng)成本。 （三）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用 1、利息支出問(wèn)題。 （1）未在成本對(duì)象中分?jǐn)偨杩罾�。由于房地產(chǎn)公司借入資金量大，利息支出較多。部分企業(yè)財(cái)務(wù)處理為將其作為財(cái)務(wù)費(fèi)用全部直接在稅前扣除，影響了當(dāng)期的稅前利潤(rùn)，造成納稅滯后。 （2）高利率融資。存在的問(wèn)題主要有：超國(guó)家規(guī)定同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)扣除費(fèi)用；同時(shí)往往未按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅。 2、銷(xiāo)售費(fèi)用列支問(wèn)題 （1）銷(xiāo)售人員的人數(shù)以及提成工資未如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷(xiāo)售費(fèi)用中列支，銷(xiāo)售人員的人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多，造成企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)計(jì)算不準(zhǔn)確。 （2）虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷(xiāo)售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷(xiāo)售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)帳，擠占稅前利潤(rùn)。 （3）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。超標(biāo)準(zhǔn)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出企業(yè)混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷(xiāo)售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等明細(xì)科目的賬載金額。 四、檢查的方法和技巧 (一)項(xiàng)目檢查法 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。從項(xiàng)目開(kāi)始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。 (二)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)的收集法 基礎(chǔ)資料數(shù)據(jù)的收集是保證檢查質(zhì)量，提高檢查效率的最基本的保障。房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表，通過(guò)以上表格數(shù)據(jù)的登錄，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 (三)數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系分析法 掌握所采集數(shù)據(jù)之間的邏輯關(guān)系，有利于發(fā)現(xiàn)企業(yè)提供的資料中所存在的疑點(diǎn)，為進(jìn)一步檢查提供依據(jù)。 如開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表中反映的規(guī)劃面積、施工面積、土地面積、合同造價(jià)可以同項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表的數(shù)據(jù)對(duì)照，看企業(yè)提供可銷(xiāo)售面積與規(guī)劃許可證之間反映的面積有無(wú)差距；建筑安裝許可證的合同造價(jià)與實(shí)際合同和實(shí)際支付施工費(fèi)的差額。 開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表同項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、項(xiàng)目銷(xiāo)售情況一覽表對(duì)比，看房產(chǎn)交易費(fèi)、維修基金支付額與帳面銷(xiāo)售收入是否成比例，銷(xiāo)售面積是否一致，測(cè)定企業(yè)實(shí)現(xiàn)收入與帳面收入是否存在差額。 (四)整體測(cè)算法 由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過(guò)整體測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。 從目前我市房地產(chǎn)企業(yè)正常的成本支出比例為： （1）各規(guī)費(fèi)支出的依據(jù)和比例 土地契稅【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的4％代征】；土地出讓金【土地局按土地評(píng)估價(jià)格的40％收取】房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括（由各政府及職能部門(mén)收取的費(fèi)用，大體包括：人防基建費(fèi)【無(wú)人防工程的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。人防辦按房屋售價(jià)的2％收取】、市政建設(shè)配套費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以73元/㎡收取】、墻改費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以5元/㎡收取】、公共建地費(fèi)【針對(duì)小規(guī)模插建項(xiàng)目，收費(fèi)局按總建筑面積以50元/㎡收取】、渣土處理費(fèi)【城管局按總土方面積以5元/㎡收取】、熱力集資費(fèi)【供熱公司按總建筑面積，住宅樓50元/㎡、寫(xiě)字樓100元/㎡收取】煤氣、天然氣集資費(fèi)【煤氣公司按3000－3500元/戶(hù)收取】、規(guī)化驗(yàn)收費(fèi)【收費(fèi)局按總建筑面積以2元/㎡收取】；房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)【房管局按房產(chǎn)證面積以3元/㎡收取】；代收業(yè)戶(hù)維修基金【房屋價(jià)格的2％】 （2）通常建安成本比例。目前我市房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)一般掌握在：多層住宅（4-6層）造價(jià)為550-650元/m 2 ,小高層住宅（7-17層）造價(jià)為980-1100元/ m 2 ，高層造價(jià)為1400-1500元/ m 2 。其中土建、安裝大致占總造價(jià)的75％和25％。 (五)實(shí)地核實(shí)法 針對(duì)房地產(chǎn)公司的檢查必須深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤(pán)點(diǎn)、掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售入住的情況，分析判斷賬面可能存在的疑點(diǎn)。 (六)帳內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合法 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷(xiāo)售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門(mén)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此對(duì)于與房地產(chǎn)公司帳載金額大且業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。 (七)對(duì)往來(lái)帳戶(hù)的檢查 房地產(chǎn)企業(yè)的往來(lái)款項(xiàng)較多，一些不易走賬、性質(zhì)相對(duì)模糊的業(yè)務(wù)，企業(yè)財(cái)務(wù)人員常在往來(lái)科目中列支。因此有針對(duì)性的對(duì)“其他應(yīng)收款” “其他應(yīng)收付款”進(jìn)行重點(diǎn)審查，對(duì)往來(lái)賬向掛帳時(shí)間長(zhǎng)且金額大的業(yè)務(wù)重點(diǎn)核實(shí)原始憑證、詢(xún)問(wèn)形成原因，常常能發(fā)現(xiàn)其中的涉稅問(wèn)題。例如在對(duì)冀鹽房地產(chǎn)公司檢查中，企業(yè)在“其他應(yīng)收款”中支付職工旅游補(bǔ)助81800元，在“其他應(yīng)付款”中支付鹽務(wù)局90人獎(jiǎng)金分紅1134000.00元，長(zhǎng)期掛帳。經(jīng)核實(shí)企業(yè)未代扣個(gè)人所得稅共計(jì)230193元。 四、關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議 針對(duì)上述問(wèn)題，建議采取以下措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查的針對(duì)性 (一)從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以單位項(xiàng)目作為檢查的重點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。 (二)拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷(xiāo)售面積、已銷(xiāo)售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。 (三)規(guī)范和細(xì)化取證資料文書(shū)的制式和填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)。由于各行業(yè)情況不同，稅務(wù)檢查所需收集、掌握的證據(jù)資料也不盡相同，結(jié)合行業(yè)的特點(diǎn)，規(guī)范和細(xì)化取證資料文書(shū)的制式和填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)，以及取證文書(shū)的保管和調(diào)閱制度。通過(guò)此舉不僅可以做到取證數(shù)據(jù)資料的共享，減少下一次稅務(wù)檢查的工作量，提高檢查的效率；還可以將企業(yè)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資料存檔監(jiān)控，防止事后擅自更改情況的發(fā)生。 (四)延伸檢查范圍，提高檢查質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。切實(shí)做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，它不僅可以提高檢查深度和廣度，還可以有效地震懾偷逃稅款的行為的發(fā)生。 (五)規(guī)范和加強(qiáng)對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售的納稅檢查。由于二手房的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。稅務(wù)檢查人員應(yīng)首先加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的檢查，搜集發(fā)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)人員的相關(guān)資料及交易額，同時(shí)依靠公安及房管部門(mén)的配合，加大對(duì)偷逃稅款納稅人的處罰，堵漏增收，保證稅款及時(shí)足額入庫(kù)。 五、關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管方面的幾點(diǎn)建議 (一)進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算的標(biāo)準(zhǔn)及財(cái)務(wù)管理制度。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，對(duì)可售面積的單位預(yù)算造價(jià)的計(jì)算，應(yīng)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參與和認(rèn)可，一經(jīng)確定不得擅自改動(dòng)，這樣做有利于掌握企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法，使成本結(jié)轉(zhuǎn)的隨意性得到控制。 (二)加強(qiáng)票據(jù)管理，健全票據(jù)領(lǐng)、用、存制度。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，特別對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用的對(duì)外收據(jù)，如預(yù)收房款收據(jù)、代收各種集資款收據(jù)應(yīng)視同發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，實(shí)行統(tǒng)一印制、發(fā)放和繳銷(xiāo)，并健全領(lǐng)、用、存制度。 (三)完善對(duì)預(yù)收款監(jiān)管的手段，保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地的調(diào)查了解等方式，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售的進(jìn)度，特別對(duì)售樓部加強(qiáng)適時(shí)監(jiān)控，保證銷(xiāo)售信息、預(yù)收房款的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，多角度對(duì)預(yù)收款進(jìn)行監(jiān)控，確保稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。 (四)爭(zhēng)取多方配合，爭(zhēng)取信息共享。稅務(wù)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)與房管局、土地局、建委、招標(biāo)、規(guī)劃、金融、公安等部門(mén)的協(xié)同配合和聯(lián)系，對(duì)部分涉稅地?cái)?shù)據(jù)資料做到及時(shí)溝通，摸清我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目底數(shù)和規(guī)模，提高征管和稽查工作地針對(duì)性。 (五)完善規(guī)范二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度。針對(duì)二手房的買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)零散，交易方式靈活，單位交易額較小，交易雙方多為個(gè)人的特點(diǎn)。首先通過(guò)與房管部門(mén)的聯(lián)系和配合，及時(shí)掌握二手房轉(zhuǎn)讓的納稅人及交易額的情況，規(guī)范賣(mài)房人的納稅申報(bào)制度，為下一步的稅款征收提供依據(jù)；其次加大對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的管理，對(duì)二手房的交易活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控。 (六)重點(diǎn)項(xiàng)目定期報(bào)告制度。對(duì)以地?fù)Q房、城中村改造、舊城改造、開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，資金投入較多的項(xiàng)目，實(shí)行定期向稅務(wù)主管部門(mén)報(bào)告制度，便于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)掌握開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合具體情況適時(shí)地調(diào)整征管辦法。我市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及稅務(wù)稽查、管理對(duì)策一文由www.panasonaic.com搜集整理，版權(quán)歸作者所有,轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處!
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