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新型物業(yè)管理模式中的契約關系
經(jīng)濟的發(fā)展，社會的分工，特別是住房商品化進程的推動，正在迅速提升物業(yè)管理在整個社會生活中的地位，并逐步改變著物業(yè)管理的模式。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2002年底，全國物業(yè)管理的覆蓋面已達物業(yè)總量的38%，經(jīng)濟發(fā)達的 城市已達50%以上，深圳等城市已超過95%，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過2萬，從業(yè)人員超過230萬。然而，傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式卻成為有效規(guī)范各方關系的滯障，引起大量物業(yè)管理糾紛甚至惡性案件的發(fā)生。這種狀況，正是一年前國務院頒布實施《物業(yè)管理條例》(下稱《條例》)的社會背景�！稐l例》的頒布成為物業(yè)管理模式轉型的一個里程碑，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關系由傳統(tǒng)上行政化的強制管理與被管理的關系轉變?yōu)槠降戎黧w之間的契約關系，從而為確定雙方之間的權利義務提供了基本坐標和準則。然而，從《條例》頒布一年來的實踐狀況來看，物業(yè)管理中尚有許多認識誤區(qū)有待澄清或強調(diào)，最突出的問題是業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的法律關系。 一、關于業(yè)主權利和業(yè)主委員會角色的定位 根據(jù)《條例》的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有選舉業(yè)主委員會的權利并享有被選舉權，同時有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。這一權利被有些學者解讀為業(yè)主的政治權利，與憲法所保障的選舉權與被選舉權混為一談。這種觀點強調(diào)了業(yè)主的權利和代表業(yè)主利益的業(yè)主大會以及作為業(yè)主大會執(zhí)行機構的業(yè)主委員會的地位和權力，相對于傳統(tǒng)物業(yè)管理模式下業(yè)主權利被漠視和私人財產(chǎn)權被行政權力強行侵害的狀況相比，這是一種社會進步。然而，由于這種觀點誤導，在現(xiàn)實中，有些人將業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權利視為應該高于物業(yè)公司的權利，將物業(yè)公司僅僅視為業(yè)主的仆人，這同樣是對市場經(jīng)濟下平等民事主體之間法律關系的一種誤解。 “物”業(yè)管理中的各種權利和義務都是基于作為這一關系客體的“物”而產(chǎn)生的。業(yè)主的選舉權和被選舉權都是由業(yè)主的財產(chǎn)權(以物權為核心)派生的，業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是基于社會自治的理念而形成的由業(yè)主自主管理與自己財產(chǎn)和共同財產(chǎn)相關的事物而形成的契約性/公約性機構。業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主通過選舉的方式一攬子授權，按照公約和法律規(guī)定在任期內(nèi)管理涉及全體業(yè)主共同利益的事務，并協(xié)調(diào)相關各方的關系。不過，由于各業(yè)主的利益既有共性又有個性，業(yè)主委員會不可能執(zhí)行業(yè)主個體的意志和代表個體業(yè)主的利益，因而業(yè)主委員會一經(jīng)成立，便在授權范圍內(nèi)獨立地行使權力/權利，但按照一定程序接受業(yè)主大會的監(jiān)督。 二、關于業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間法律關系的認識 在業(yè)主委員會行使的權利和職能中有一項重要內(nèi)容，就是代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務合同。但在這一物業(yè)服務合同中，物業(yè)公司作為民事主體而成為物業(yè)合同的一方主體毋庸置疑，因為《條例》明確規(guī)定從事物業(yè)管理的企業(yè)必須是具有相應資質(zhì)的獨立的法人。而業(yè)主委員會是否為這一合同的另一方主體，則是一個富有爭議的法律問題。一種觀點認為，業(yè)主委員會和業(yè)主大會都不是獨立的法人，業(yè)主委員會僅僅是作為代表業(yè)主權益的業(yè)主大會的執(zhí)行機構與物業(yè)公司簽訂合同，不能作為物業(yè)合同的一方當事人。然而這種觀點的困境在于，業(yè)主個體顯然也不是合同的一方當事人。那么，物業(yè)合同中的當事人除物業(yè)公司之外，另一方當事人究竟是誰？不解決這一問題，物業(yè)管理合同在履行過程中就會出現(xiàn)權利、義務主體和內(nèi)容不明確的問題，一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)公司也難以獲得應有救濟。 筆者認為，業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認識： 其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認“其他組織”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發(fā)生其他民事關系。一旦發(fā)生糾紛，個人合伙、破產(chǎn)清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業(yè)等等經(jīng)濟組織或社會組織，只要符合一定的法律要件，都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體(或非民事主體)之間的糾紛。這對于我們理解業(yè)主委員會在物業(yè)合同中的實體地位和訴訟地位提供了一定啟示。 其二，代表人訴訟制度。涉及業(yè)主利益的大量民事案件，包括業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與能源供應、業(yè)主與其他侵害物業(yè)范圍內(nèi)業(yè)主共同權益的公民、法人或行政主管機關之間的大量糾紛，都可能構成通常所說的集團訴訟或群體訴訟，適用我國民事訴訟法所規(guī)定的代表人訴訟制度來解決。而在實踐中，業(yè)主委員會常常成為全體業(yè)主的訴訟代表人———盡管不是當然的訴訟代表人———作為獨立的訴訟主體，按照特殊的法律制度，獨立于業(yè)主而享有訴訟權利和訴訟義務，他們的訴訟結果對全體業(yè)主發(fā)生法律效力。這一制度也許能夠支持將業(yè)主委員會作為相對獨立于業(yè)主的實體而成為物業(yè)合同一方當事人的觀點。 其三，制度的風險與收益考量。從制度的收益來看，將業(yè)主委員會作為物業(yè)管理合同一方當事人，無論對于物業(yè)公司還是對于業(yè)主而言，都可以大大降低物業(yè)管理過程中的交易成本，提高溝通、協(xié)調(diào)、管理和糾紛解決的效率，這正是建立業(yè)主委員會制度的主旨之一；從制度的風險來看，如果說，訴訟法在訴訟代表人制度中為那些不愿意接受參與集團訴訟的人們預留了補救的機會(他可以另行起訴)，那么，《條例》通過規(guī)定業(yè)主委員會的產(chǎn)生、權限和監(jiān)督機制，也為那些不滿業(yè)主委員會代表權的業(yè)主留下了足夠的救濟空間。 最后，無論是否承認業(yè)主委員會在物業(yè)管理合同中作為獨立主體的身份，都不能改變這一事實，即，在這一合同關系中，物業(yè)公司作為市場經(jīng)濟體制下的民事主體，他們財產(chǎn)權利(政治權利是另一范疇)都與作為公民的業(yè)主以及他們的利益代表機構一樣，受憲法、法律和合同的保護，享有獨立的企業(yè)人格和財產(chǎn)利益。他們是與業(yè)主平等地依法享有合同約定的權利并履行合同義務�！稐l例》賦予業(yè)主委員會對物業(yè)服務的監(jiān)督權和否決權，并非憑借其凌駕于物業(yè)公司之上的管理者地位，而是基于合同的平等主體身份，行使監(jiān)督合同履行的權利。新型物業(yè)管理模式中的契約關系一文由www.panasonaic.com搜集整理，版權歸作者所有,轉載請注明出處!
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